吉安市人民政府办公室关于印发吉安市商品住宅维修基金管理办法的通知

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吉安市人民政府办公室关于印发吉安市商品住宅维修基金管理办法的通知

江西省吉安市人民政府办公室


吉安市人民政府办公室关于印发吉安市商品住宅维修基金管理办法的通知

吉府办发[2004]18号


各县(市、区)人民政府,市直各单位:

《吉安市商品住宅维修基金管理办法》已经市政府研究同意,现印发给你们,请遵照执行。


二00四年七月二十七日



吉安市商品住宅维修基金管理办法


第一条 为了加强本市商品住宅维修基金的管理,保障商品住宅共用部位及共用设施的正常维修、更新,根据国务院《物业管理条例》、《江西省城市居住小区物业管理条例》和建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》等规定,结合我市实际,制定本办法。

第二条 本市行政区域城镇范围内商品住宅共用部位、共用设施维修基金(以下简称商品住宅维修基金)的归集、使用与管理,适用本办法。

第三条 本办法所称商品住宅含经济适用房和拆迁安置房。共用部位是指房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

共用设施是指住宅小区或单栋房屋内,建设费用已分摊进入房屋销售价格的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第四条 吉安市房地产管理局(以下简称市房地产局)是本市物业管理的主管部门,负责本办法的组织实施。各县、市房地产管理局是本辖区物业管理的主管部门,依照本办法对商品住宅维修基金的归集和使用进行监督管理。

第五条 商品住宅居住小区应按《江西省城市居住小区物业管理条例》的规定,设立业主委员会。

第六条 新建商品住宅出售,应当设立商品住宅维修基金。出售时未设立维修基金的,业主大会可以决定设立,并在业主公约中规定。

第七条 销售商品住宅,购房者与售房单位应在《商品房买卖合同》中应当签订有关商品住宅维修基金缴纳条款。签订合同时,购房者应当按购房款2%的比例到房地产管理部门指定的帐户向售房单位缴交维修基金。该基金属全体业主共同所有,不计入销售收入。

第八条 房地产开发企业必须严格按照本办法第七条的规定组织商品房维修基金的收缴,维修基金的交缴情况作为房地产开发企业进行房屋产权初始登记的文件之一,而维修基金的收据作为购房人办理房屋产权证的文件之一。

第九条 房地产主管部门应当定期核查首期商品住宅维修基金的交存情况,并每年公布一次。

第十条 业主委员会成立前,商品住宅维修基金由物业所在地房地产管理部门监管。本息归业主所有。房地产主管部门应当与当地商业银行签订有关协议,开立商品住宅维修基金专户。

业主委员会成立后,经业主大会决定,可以委托房地产主管部门或物业管理企业代为管理商品住宅维修基金。业主委员会与当地商业银行签订有关协议,开立维修基金帐户。

维修基金专户的开立,应当以一个物业管理区域为单位,按每幢住宅立帐,并分列每套住宅单元的分户帐;一幢住宅有两个或两个以上门号的,按门号立帐,并分列每套住宅单元的分户帐。

第十一条住宅在保修期间,不得使用商品住宅维修基金,其费用由房地产开发企业承担。

第十二条 业主委员会开立商品住宅维修基金帐户时,应当

提交下列文件和资料;

(一)开户申请书;

(二)业主委员会成立的备案文件;

(三)业主分户清册;

(四)业主委员会主任、副上任私章和业主委员会财务专用章的印鉴;

(五)物业管理服务合同。

前款规定的业主分户清册由房地产主管部门经核对后向业主委员会提供。业主分户清册的格式,由市房地产管理局制定。

业主委员会委托物业管理企业办理开户手续的,还应当提交书面委托书。

第十三条业主委员会开立商品住宅维修基金帐户后,应当通知当地房地产主管部门,当地房地产主管部门在15个工作日将维修基金专户中已收取该物业管理区域首期维修基金的本息划转至业主委员会的维修基金帐户。

第十四条 商品住宅维修基金应当专项用于住宅共用部位、共用设备和物业管理区域公共设施的维修、更新、不得挪作他用。

商品住宅共用部位、共用设备大修、更新、改造的费用,由整幢住宅的业主共同承担。

共用设施大修、更新、改造的费用,由居住小区内全体业主共同承担。

商品住宅的共用部位、共用设施和共有设备属人为损坏的,其维修、更新费用应当由责任人承担。

第十五条 商品住宅需要大修或专项维修更新的,物业管理企业应当在物业管理服务年度计划中列明,提交业主大会通过后实施。由业主委员会书面委托物业管理企业按规定确定施工单位。

发生危及房屋使用安全或者公共安全的紧急情况,物业管理企业应立即组织维修、更新并及时通知业主委员会。

施工单位编制的费用预算和决算,应当由业主委员会和物业管理企业审核。

第十六条经房屋安全鉴定部门鉴定为危险房屋,或者出现法规、规章和有关技术标准规定必须维修房屋的情形,房地产主管部门应当督促业主和业主委员会限期维修。

第十七条 物业维修、更新完成后,物业管理企业应当向业主委员会提交物业维修、更新情况的书面报告,并经业主委员会验收后,有关费用方可在商品住宅维修基金中列支。

第十八条 商品住宅共用部位、共用设备的维修、更新费用,由该幢住宅的业主按照拥有住宅建筑面积的比例共同承担;其中,一幢住宅有两个或者两个以上门号的,每个门号内共用部位、共用设备的维修、更新费用,由该门号内的业主按照拥有住宅建筑面积的比例共同承担。

物业管理区域公共设施设备的维修、更新费用,由全体业主按照拥有住宅建筑面积的比例共同承担;其中,属于两个或者两

个以上物业管理区域的公共设施维修、更新费用,由各物业管理

区域的全体业主按照拥有住宅面积的比例共同承担。

第十九条 物业管理企业可以从商品住宅维修基金中暂借相当于一个月的共用部位,共用设施日常维修、更新费用的备用金,实际发生的日常维修,更新费用按月结算;物业管理服务合同另有约定的,从其约定。物业管理企业向开户银行支取备用金时,应当经业主委员会主任、副主任审核后签字盖章;报销实际发生的费用时,应当经业主委员会主任、副主任审核后方要可支付。

第二十条 商品住宅需要大修或者专项维修、更新的,施工承包合同中可以约定预付款,但预付款最高不得超过工程款总额的30%。

第二十一条 物业的日常维修、更新费用由物业管理企业按季度进行按户分摊;物业管理服务合同另有约定的,从其约定。住宅大修和专项维修、更新费用,应当单项即时按户分摊。业主分户帐外设立公共收益帐目的,可以先在该帐目列支。

物业管理企业应当向开户银行提交按户分摊费用清单,由开

户银行计入业主分户帐和业主分户帐外的单独帐目。

第二十二条 业主委员会或者其委托的物业管理企业应当每月与开户银行核对商品住宅维修基金帐目,并将下列情况每半年向全体业主公布一次:

(一)维修基金交纳、使用和结存的金额:

(二)发生物业维修、更新的项目和费用以及按户分摊情况;

(三)维修基金使用和管理的其他有关情况。

前款第二项规定的情况,应当按每幢住宅公布:一幢住宅有

两个或两个以上门号的,应当按门号公布。业主对公布的维修基

金帐目情况有异议的,可以要求业主委员会和物业管理企业提供

有关的费用清单、发票原件和按户分摊费用清单进行核对。

第二十三条 一幢或者一个门号住宅的维修基金余额不足首期维修基金的30%时,业主委员会应当向该幢或者该门号住宅的业主再次筹集商品住宅维修基金。具体筹集工作由业主委员会或者其委托的业主小组实施。

再次筹集商品住宅维修基金的标准由业主委员会拟订,提交

业主大会讨论通过,但再次筹集后的维修基金余额不得少于首期

维修基金。

第二十四条 因继承、买卖、赠与等发生住宅转让时,住宅

受让人应当持本人身份证件、房地产权证和业主委员会的证明,

向开户银行办理分户帐更名手续。住宅转让时,原业主交纳的商

品住宅维修基金剩余款额,由住宅受让人向原业主支付;住宅转

让合同或者转让当事人另有约定的,从其约定。

第二十五条 在下列情况之一的,业主委员会应当向开户银

行办理商品住宅维修基金帐户的变更手续:

(一)物业管理区域发生调整的;

(二)业主委员会主任、副主任发生更换的;

(三)物业管理企业发生更换的。

第十六条 因拆迁、自然灾害或者其他原因致使住宅灭失的,业主可以持本人身份证件、注销房地产权证的证明和业主委

员会的证明, 向开户银行提取其商品住宅维修基金分户帐中的剩余款额,并办理分户帐注销手续;致使一个物业管理区域内的住宅全部灭失的,业主委员会应当凭房地产主管部门的有关证明,向开户银行办理商品住宅维修基金帐户注销手续。

第二十七条 房地产主管部门应当建立投诉受理制度。接受

业主、业主委员会和物业管理企业对违反本办法行为的投诉。

房地产主管部门受理投诉后,应当进行调查、核实,并自受

理之日起30日内答复投诉人。

第二十八条 售房单位或者物业管理企业违反本办法规定

的,由房地产主管部门按照国务院《物业管理条例》和《江西省

城市居住小区物业管理条例》的有关规定予以处理。

第二十九条 本办法由吉安市房地产管理局负责解释。

第三十条 本办法自2004年7月27日起施行。


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民事判决书应增强透明度与说理性

车艳军


内容提要:我国的许多学者在讨论刑罚目的的时候,把“报应论”和“预防论”作为刑罚目的的两大流派进行论证。本文通过对刑罚目的和本质的比较,认为报应是刑罚的本质,在最大限度内减少犯罪的发生是刑罚的目的,同时刑罚目的受到刑罚本质的制约并通过刑罚本质加以实现。

关键词:刑罚目的;刑罚本质;预防;报应


  刑罚目的是刑罚理论中一个古老而又常新的论题,不论是在理论中还是在实践中,都有着重要的指导意义,但是经过几百年的争论之后,人们对于刑罚的目的是什么依旧是众说纷纭,无法达成共识。笔者仅依据自己的理解提出一些浅薄的认识。
  所谓刑罚是指由国家最高立法机关在刑法中确立,由法院对犯罪人适用并通过特定的机构执行的最为严厉的强制措施。①它和其他部门法如民法、行政法中的制裁措施一样都是使法律得以顺利实施的手段,是人们在认识到其属性之后为了实现一定的目的而创制的,属于客观范畴;刑罚目的是一个主观范畴,是人们通过创制、运用刑罚想要达到的某种结果。也就是说,刑罚目的是人的目的,而不是刑罚本身的目的。目前我国刑法理论界中却存在着一些观点,把刑罚目的与刑罚本质(即刑罚正当化根据)混为一谈了。因此,要弄清刑罚的目的是什么,首先要界定刑罚目的与本质的联系与区别。
  所谓本质是指事物本身固有的决定事物性质、面貌、和发展的根本属性,它属于客观范畴,而目的是属于主观范畴的。刑罚本质属性决定了刑罚的目的,刑罚的目的建立在刑罚的本质基础之上。反过来,刑罚目的又反作用于刑罚本质,当这种反作用力达到一定程度甚至会使刑罚发生质变。刑罚的目的和本质紧密的结合在一起,作为一种合目的性的人为之物,刑罚是国家基于对其属性的认识并为了利用其各种属性而制造出来的。这就决定了刑罚的各种属性(包括本质属性)已被注入了国家意识,而刑罚目的的实现就有赖于包括本质属性在内的各种属性演变为刑罚功能,进而通过刑罚功能的发挥使刑罚目的变为现实。但是二者的区别也是十分重要的,不可混淆。刑罚本质是客观存在的,其客观实在性不以人的意志为转移,但是它不会自在自为的发挥作用,只有服务于刑罚的目的才能突现它的价值;刑罚目的属于主观范畴,虽然人们为了实现一定的目的而创制刑罚,但一经创制完成,人们的目的就要受到刑罚本质的制约,只能利用它而不能改变它。总而言之,刑罚本质与刑罚目的是紧密联系着的两个不同概念,研究刑罚目的就要回答人们为什么要创制和运用刑罚?人们希望通过刑罚达到一种什么样的结果?而刑罚的本质回答的是刑罚的正当化根据问题,也就是为什么使用刑罚不是犯罪?刑罚为什么是正当的?
  目前我国许多学者在讨论刑罚目的时,把本属于刑罚本质领域内的报应论、预防论等学说作为刑罚目的加以讨论,认为旧派的报应刑论主张刑罚的唯一目的是报应,除此以外刑罚没有任何目的;新派的目的刑论(即预防论)主张报应不是目的,预防犯罪才是刑罚目的。如有的学者说:“报应主义认为犯罪是对罪犯科刑的唯一原因,刑罚是犯罪的当然结果。页就是说,报应即是国家行使刑罚权的理由,也是刑罚的目的,除了报应外,刑罚再无其他目的。”②这其实是一个很大的误解。报应论和预防论并不是完全排斥对方的,它们只是从不同的角度来说明刑罚正当化的根据,报应论以个人为本位,强调个人主义与自由主义,反对将个人作为社会的手段,是从犯罪人个人的角度来说明刑罚的正当性,而不是说报应是刑罚唯一的目的;预防论则以社会为本位,强调国家主义与权威主义,主张为了社会而适用刑罚,从社会的角度来说明刑罚的正当性,它也并不排斥刑罚具有报应的目的。虽然报应论与预防论之间也存在着许多争议,但这些争议都是围绕着刑罚的本质而展开的,它对刑罚目的具有一定指导意义,但刑罚目的并不是争议的核心。
  笔者认为,刑罚是国家维护正常统治的工具,它的目的只能是在最大限度内减少犯罪的发生。犯罪对人类文明来说究竟是善还是恶,至今也没有一个定论,但我们可以肯定的说,犯罪是对法秩序的破坏,对国家统治的威胁,因此国家才会要通过刑罚来制裁它。立法者所关注的不是刑罚对犯罪的具体报应公正,也不是刑罚在多大程度上能够将一个罪犯教育改造好,使他不再重蹈覆辙。立法者之所以要制定刑罚,只是要为全社会提供一个大致的行为范式,告诉人们什么可以做,什么不可以做,如果做了不应该做的事会受到什么样的惩罚。刑罚的目的就是要维护一个相当平稳的社会环境以利于国家的统治。千百年来的历史经验告诉我们,犯罪现象的产生和存在是一种必然,是不可以被预防的,在这点上笔者并无不同意见,但是,是不是所有的犯罪都是不可以被阻止的呢?人们对犯罪就无能为力了吗?诚然,犯罪是一种社会现象,它的产生与社会的经济、文化发展水平,人们的生存环境、受教育程度以及心理素质等众多因素有关,不是单凭刑罚这一种方法就可以解决的,但是刑罚在减少犯罪维护社会秩序方面所起的重要作用却是不可以否认的。而且,既然减少犯罪是一个社会综合治理工程,就需要从各个相关方面一起下手,充分发挥他们各自的作用,才能达到遏制犯罪的目标。承认刑罚在这一过程中的重要作用并不是就意味着刑罚可以消灭所有的犯罪。所以,刑罚不能也不是为了消灭犯罪才产生的,但它是针对犯罪而产生的,为了在最大限度内减少犯罪的发生。
  按照我国刑法学界的通说,刑罚的目的在于预防犯罪,即一般预防与特殊预防。前者是指通过对犯罪人适用一定的刑罚而对社会上的其他人,主要是那些不稳定分子产生阻止其犯罪的作用。后者是指通过对犯罪人使用一定的刑罚使之永久或在一定时间内丧失再犯能力。③笔者认为,首先将刑罚目的概括为“一般预防”与“特殊预防”是不妥的,因为一般预防和特殊预防这两个词都来源于关于刑罚正当性的讨论,如果简单将其引入刑罚目的领域则会有混淆刑罚目的与刑罚本质的危险。即使在刑罚目的的意义上使用“预防”一词也是不够准确的。前文已经论述过,犯罪的发生是必然的,无论是刑罚还是其他的什么手段,都不可能预防犯罪的发生,所以在研究刑罚目的时不宜使用预防一词。其次,刑罚是为全社会而设,它的着眼点在于一般民众,只要大部分人都能够遵守法律的规定,就能够保证社会秩序的稳定从而实现立法者的目的。即使有一小撮人不顾法律的禁止肆意妄为,凭他们的力量也不足以颠覆整个统治基础,刑罚之所以制裁他们并不是为了教育改造他们,而是将他们作为“儆猴之鸡”,以此告诫社会民众法律不可被侵犯,否则会受到严厉的惩罚,坦白说就是把罪犯当作了防卫社会的手段。简言之,刑罚适用于罪犯并不等于刑罚的目的在于罪犯,刑罚的制定和适用就像是一部宣传片,是为了展现在社会大众面前起到警戒的作用。我们可以想象一下,如果在刑罚被制定以前,某人犯了罪,但是立法者明确的知道从此以后社会上不会再有犯罪发生,那么他就没有必要再制定刑罚,因为这次犯罪是绝无仅有的一次,它的存在对社会的影响微乎其微,甚至可以忽略不计;如果一个国家明天就要解散,那么即使今天有人犯了最严重的罪,也不必再对他发动刑罚了,因为国家即将不复存在,刑罚失去了赖以生存的载体,所要保护的对象也已消失,因此刑罚也就没有发挥作用的必要了。
  有人担心将“预防犯罪”(即在最大限度内减少犯罪的发生。为了便于理解,笔者在此处仍采用通说中的称谓,但内容已不相同)作为刑罚的目的就会导致刑罚漫无边际的严厉,甚至为了威慑他人而对没有犯罪的人适用刑罚,换言之,只考虑“预防”的目的刑罚便没有上限。其实这种担心是多余的。我们在研究刑罚目的的同时是不可能脱离刑罚的本质的,目的受到本质的制约(刑罚目的与本质的关系前文已经论及)。笔者认为,刑罚的本质是报应,这便给刑罚划定了上限,即只能在罪刑相适应的范围内科处刑罚,刑罚的目的只能是在这一报应本质制约下的目的。二者相结合,不仅弥补了报应刑不能解释免除处罚、缓刑、减刑、假释制度的不足,也克服了预防刑无法适应罪刑相适应原则的缺陷。有一点需要说明的是,刑罚的目的要受到刑罚本质的制约,但并不是意味着目的沦为本质的奴隶,人们要充分利用刑罚的本质去实现刑罚的目的,也就是说“预防犯罪”是第一位的,报应是第二位的。因为,刑罚本身是一种对犯罪的恶报,“与恶行发生后期待恶报相比,人们肯定宁愿期待没有恶行。显然,恶有恶报是不得已的,而没有恶行才是最理想的状态。”④随着人类社会的发展和文明的进步,刑罚的程度会越来越轻,非刑罚化已经成为一种趋势。刑罚目的在本质的限制下,可能使刑罚朝着时代进步的方面发展,如果有其他方法可以减少犯罪的发生,就不必一定要采取刑罚这种痛苦的方式。因此,在某种犯罪不需要处刑时,可以考虑免除处罚,在需要使用刑罚的情况下,首先要考虑刑罚目的的需要,即对社会的警戒作用,其次考虑报应的要求,以报应的标准限定刑罚的程度。
  参考文献:
  ① 邱兴隆、许章润:《刑罚学》,中国政法大学出版社1991年版第52页。
  ② 田文昌:《刑罚目的论》,中国政法大学出版社1987年版第9页。
  ③ 高铭暄主编:《刑法学原理》第三卷,中国人民大学出版社1994年版第61-62页。
  ④ 张明楷:《刑法格言的展开》,法律出版社1999年版第286页。




国家土国家土地管理局关于转发浙江省人民政府批转省土地管理局农村宅基地有偿使用试点工作情况通知的通知

国家土国家土地管理局


国家土国家土地管理局关于转发浙江省人民政府批转省土地管理局农村宅基地有偿使用试点工作情况通知的通知
国家土国家土地管理局



各省、自治区、直辖市及计划单列省辖市土地(国土)管理局(厅),解放军土地管理局,新疆生产建设兵团土地管理局:
现将浙江省人民政府批转省土地管理局关于农村宅基地有偿使用试点情况和今后意见报告的通知转发给你们,请各地结合实际,抓紧试点工作。
在农村实行宅基地有偿使用,是贯彻“十分珍惜和合理利用每寸土地,切实保护耕地”的基本国策,正确引导农民节约、合理使用土地,保护耕地的一项长期的、根本性的措施。根据国务院〔1990〕4号文件关于近两年内抓好宅基地有偿使用试点工作的要求,国家局希望各省(区)、直辖市土
地管理部门在做好试点工作的基础上,认真总结经验,进一步推进农村宅基地有偿使用制度改革。



1991年10月18日