病历书写基本规范(试行)
卫生部 国家中医管理局
卫生部、国家中医管理局文件
卫医发[2002]190号
关于印发《病历书写基本规范(试行)》的通知
各省、自治区、直辖市卫生厅局，中医药管理局，新疆生产建设兵团卫生局：
根据《中华人民共和国执业医师法》、《医疗机构管理条例》、《医疗事故处理条例》和《中华人民共和国护士管理办法》，卫生部和国家中医药管理局制定了《病历书写基本规范(试行)》，现印发给你们，请遵照执行。
二OO二年八月十六日
病历书写基本规范(试行)
第一章基本要求
第一条 病历是指医务人员在医疗活动过程中形成的文字、符号、图表、影像、切片等资料的总和，包括门(急)诊病历和住院病历。
第二条 病历书写是指医务人员通过问诊、查体、辅助检查、诊断、治疗、护理等医疗活动获得有关资料，并进行归纳、分析、整理形成医疗活动记录的行为。
第三条 病历书写应当客观、真实、准确、及时、完整。
第四条 住院病历书写应当使用蓝黑墨水、碳素墨水，门 (急)诊病历和需复写的资料可以使用蓝或黑色油水的圆珠笔。
第五条 病历书写应当使用中文和医学术语。通用的外文缩写和无正式中文译名的症状、体征、疾病名称等可以使用外文。
第六条 病历书写应当文字工整，字迹清晰，表述准确，语句通顺，标点正确。书写过程中出现错字时，应当用双线划在错字上，不得采用刮、粘、涂等方法掩盖或去除原来的字迹。
第七条，病历当按照规定的内容书写，并由相应医务人员签名。
实习医务人员、试用期医务人员书写的病历，应当经过在本医疗机构合法执业的医务人员审阅、修改并签名。
进修医务人员应当由接收进修的医疗机构根据其胜任本专业工作的实际情况认定后书写病历。
第八条 上级医务人员有审查修改下级医务人员书写的病历的责任。修改时，应当注明修改日期，修改人员签名，并保持原记录清楚、可辨。
第九条 因抢救急危患者，未能及时书写病历的，有关医务人员应当在抢救结束后6个时内据实补记，并加以注明。
第十条 对按照有关规定需取得患者书面同意方可进行的医疗活动(如特殊检查、特殊治疗、手术、实验性临床医疗等)，应当由患者本人签署同意书。患者不具备完全民事行为能力时，应当由其法定代理人签字；患者因病无法签字时，应当由其近亲属签字，没有近亲属的，由其关系人签字；为抢救患者，在法定代理人或近亲属、关系人无法及时签字的情况下，可由医疗机构负责人或者被授权的负责人签字。
因实施保护性医疗措施不宜向患者说明情况的，应当将有关情况通知患者近亲属，由患者近亲属签署同意书，并及时记录。患者无近亲属的或者患者近亲属无法签署同意书的，由患者的法定代理人或者关系人签署同意书。
第二章 门(急)诊病历书写要求及内容
第十一条 门(急)诊病历内容包括门诊病历首页(门诊手册封面)、病历记录、化验单(检验报告)、医学影像检查资料等。
第十二条 门(急)诊病历首页内容应当包括患者姓名、性别、出生年月、民族、婚姻状况、职业、工作单位、住址、药物过敏史等项目。
门诊手册封面内容应当包括患者姓名、性别、年龄、工作单位或住址、药物过敏史等项目。
第十三条 门(急)诊病历记录分为初诊病历记录和复诊病历记录。
初诊病历记录书写内容应当包括就诊时间、科别、主诉、现病史、既往史，阳性体征、必要的阴性体征和辅助检查结果，诊断及治疗意见和医师签名等。
复诊病历记录书写内容应当包括就诊时间、科别、主诉、病史、必要的体格检查和辅助检查结果、诊断、治疗处理意见和医师签名等。
急诊病历书写就诊时间应当具体到分钟。
第十四条 门(急)诊病历记录应当由接诊医师在患者就诊时及时完成。
第十五条 抢救危重患者时，应当书写抢救记录。对收入急诊观察室的患者，应当书写留观期间的观察记录。
第三章 住院病历书写要求及内容
第十六条 住院病历内容包括住院病案首页、住院志、体温单、医嘱单、化验单(检验报告)、医学影像检查资料、特殊检查(治疗)同意书、手术同意书、麻醉记录单、手术及手术护理记录单、病理资料、护理记录、出院记录(或死亡记录)、病程记录(含抢救记录)、疑难病例讨论记录、会诊意见、上级医师查房记录、死亡病例讨论记录等。
第十七条 住院志是指患者入院后，由经治医师通过问诊、查体、辅助检查获得有关资料，并对这些资料归纳分析书写而成的记录。住院志的书写形式分为入院记录、再次或多次入院记录、24小时内入出院记录、24小时内入院死亡记录。
入院记录、再次或多次入院记录应当于患者人院后24小时内完成；24小时内入出院记录应当于患者出院后24小时内完成，24小时内入院死亡记录应当于患者死亡后24小时内完成。
第十八条 入院记录的要求及内容。
(一)患者一般情况内容包括姓名、性别、年龄、民族、婚姻状况、出生地、职业、人院日期、记录日期、病史陈述者。
(二)主诉是指促使患者就诊的主要症状(或体征)及持续时间。
(三)现病史是指患者本次疾病的发生、演变、诊疗等方面的详细情况，应当按时间顺序书写。内容包括发病情况、主要症状特点及其发展变化情况、伴随症状、发病后诊疗经过及结果、睡眠、饮食等一般情况的变化，以及与鉴别诊断有关的阳性或阴性资料等。
与本次疾病虽无紧密关系、但仍需治疗的其他疾病情况，可在现病史后另起一段予以记录。
(四)既住史是指患者过去的健康和疾病情况。内容包括既往一般健康状况、疾病史、传染病史、预防接种史、手术外伤史、输血史、药物过敏史等。
(五)个人史，婚育史、女性患者的月经史，家族史。
(六)体格检查应当按照系统循序进行书写。内容包括体温、脉搏、呼吸、血压，一般情况，妓肤、粘膜，全身浅表淋巴结，头部及其器官，颈部，胸部(胸廓、肺部、心脏、血管)，腹部 (肝、脾等)，直肠肛门，外生殖器，脊柱，四肢，神经系统等。
(七)专科情况应当根据专科需要记录专科特殊情况。
(八>辅助检查指人院前所作的与本次疾病相关的主要检查及其结果。应当写明检查日期，如系在其他医疗机构所作检查，应当写明该机构名称。
(九)初步诊断是指经治医师根据患者人院时情况，综合分析所作出的诊断。如初步诊断为多项时，应当主次分明。
(十)书写入院记录的医师签名。
第十九条 再次或多次入院记录是指患者因同一种疾病再次或多次住人同一医疗机构时书写的记录。要求及内容基本同人院记录，其特点有：主诉是记录患者本次人院的主要症状(或体征)及持续时间；现病史中要求首先对本次住院前历次有关住院诊疗经过进行小结，然后再书写本次入院的现病史。
第二十条 患者入院不足24小时出院的，可以书写24小时内人出院记录。内容包括患者姓名、性别、年龄、职业、人院时间、出院时间、主诉、入院情况、入院诊断、诊疗经过、出院情况、出院诊断、出院医嘱、医师签名等。
第二十一条 患者入院不足24小时死亡的，可以书写24小时内人院死亡记录。内容包括患者姓名、性别、年龄、职业、人院时间、死亡时间、主诉、入院情况、人院诊断、诊疗经过(抢救经过)、死亡原因、死亡诊断、医师签名等。
第二十二条 病程记录是指继住院志之后，对患者病情和诊疗过程所进行的连续性记录。内容包括患者的病情变化情况、重要的辅助检查结果及临床意义、上级医师查房意见、会诊意见、医师分析讨论意见、所采取的诊疗措施及效果、医嘱更改及理由、向患者及其近亲属告知的重要事项等。
第二十三条 病程记录的要求及内容。
(一)首次病程记录是指患者入院后由经治医师或值班医师书写的第一次病程记录，应当在患者人院。8小时内完成。首次病程记录的内容包括病例特点、诊断依据及鉴别诊断、诊疗计划等。
(二)日常病程记录是指对患者住院期间诊疗过程的经常性、连续性记录。由医师书写，也可以由实习医务人员或试用期医务人员书写。书写日常病程记录时，首先标明记录日期，另起一行记录具体内容。对病危患者应当根据病情变化随时书写病程记录，每天至少1次，记录时间应当具体到分钟。对病重患者，至少2天记录一次病程记录。对病情稳定的患者，至少3天记录一次病程记录。对病情稳定的慢性病患者，至少5天记录一次病程记录。
(三)上级医师查房记录是指上级医师查房时对患者病情、诊断、鉴别诊断、当前治疗措施疗效的分析及下一步诊疗意见等的记录。
主治医师首次查房记录应当于患者人院48小时内完成。内容包括查房医师的姓名、专业技术职务、补充的病史和体征、诊断依据与鉴别诊断的分析及诊疗计划等。主治医师日常查房记录间隔时间视病情和诊疗情况确定，内容包括查房医师的姓名、专业技术职务、对病情的分析和诊疗意见等。科主任或具有副主任医师以上专业技术职务任职资格医师查房的记录，内容包括查房医师的姓名、专业技术职务、对病情的分析和诊疗意见等。
(四)疑难病例讨论记录是指由科主任或具有副主任医师以上专业技术职务任职资格的医师主持、召集有关医务人员对确诊困难或疗效不确切病例讨论的记录。内容包括讨论日期、主持人及参加人员姓名、专业技术职务、讨论意见等。
(五)交(接)班记录是指患者经治医师发生变更之际，交班医师和接班医师分别对患者病情及诊疗情况进行简要总结的记录。交班记录应当在交班前由交班医师书写完成；接班记录应当由接班医师于接班后24小时内完成。交(接)班记录的内容包括人院日期、交班或接班日期、患者姓名、性别、年龄、主诉、人院情况、人院诊断、诊疗经过、目前情况、目前诊断、交班注意事项或接班诊疗计划、医师签名等。
(六)转科记录是指患者住院期间需要转科时，经转入科室医师会诊并同意接收后，由转出科室和转入科室医师分别书写的记录。包括转出记录和转入记录。转出记录由转出科室医师在患者转出科室前书写完成(紧急情况除外)；转入记录由转人科室医师于患者转入后24小时内完成。转科记录内容包括入院日期、转出或转入日期、患者姓名、性别、年龄、主诉、入院情况、入院诊断、诊疗经过、目前情况、目前诊断、转科目的及注意事项或转入诊疗计划、医师签名等。
(七)阶段小结是指患者住院时间较长，由经治医师每月所作病情及诊疗情况总结。阶段小结的内容包括入院日期、小结日期、患者姓名、性别、年龄、主诉、入院情况、入院诊断、诊疗经过、目前情况、目前诊断、诊疗计划、医师签名等。
交(接)班记录、转科记录可代替阶段小结。
(八)抢救记录是指患者病情危重，采取抢救措施时作的记录。内容包括病情变化情况、抢救时间及措施、参加抢救的医务人员姓名及专业技术职务等。记录抢救时间应当具体到分钟。
(九)会诊记录(含会诊意见)是指患者在住院期间需要其他科室或者其他医疗机构协助诊疗时，分别由申请医师和会诊医师书定的记录。内容包括申请会诊记录和会诊意见记录。申请会诊记录应当简要载明患者病情及诊疗情况、申请会诊的理由和目的，申请会诊医师签名等。会诊意见记录应当有会诊意见、会诊医师所在的科别或者医疗机构名称、会诊时间及会诊医师签名等。
(十)术前小结是指在患者手术前，由经治医师对患者病情所作的总结。内容包括简要病情、术前诊断、手术指征、拟施手术名称和方式、拟施麻醉方式、注意事项等。
(十一)术前讨论记录是指因患者病情较重或手术难度较大，手术前在上级医师主持下，对拟实施手术方式和术中可能出现的问题及应对措施所作的讨论记录。内容包括术前准备情况、手术指征、手术方案、可能出现的意外及防范措施、参加讨论者的姓名、专业技术职务、讨论日期、记录者的签名等。
(十二)麻醉记录是指麻醉医师在麻醉实施中书写的麻醉经过及处理措施的记录。麻醉记录应当另页书写，内容包括患者一般情况、麻醉前用药、术前诊断、术中诊断、麻醉方式、麻醉期间用药及处理、手术起止时间、麻醉医师签名等。
(十三)手术记录是指手术者书写的反映手术一般情况、手术经过、术中发现及处理等情况的特殊记录，应当在术后24小时内完成。特殊情况下由第一助手书写时，应有手术者签名。手术记录当另页书写，内容包括一般项目(患者姓名、性别、科别、病房、床位号、住院病历号或病案号)、手术日期、术前诊断、术中诊断、手术名称、手术者及助手姓名、麻醉方法、手术经过、术中出现的情况及处理等。
(十四)手术护理记录是指巡回护士对手术患者术中护理情况及所用器械、敷料的记录，应当在手术结束后即时完成。手术护理记录应当另页书写，内容包括患者姓名、住院病历号(或病案号)、手术日期、手术名称、术中护理情况、所用各种器械和敷料数量的清点核对、巡回护士和手术器械护士签名等。
(十五)术后首次病程记录是指参加手术的医师在患者术后即时完成的病程记录。内容包括手术时间、术中诊断、麻醉方式、手术方式、手术简要经过、术后处理措施、术后应当特别注意观察的事项等。
第二十四条 手术同意书是指手术前，经治医师向患者告知拟施手术的相关情况，并由患者签署同意手术的医学文书。内容包括术前诊断、手术名称、术中或术后可能出现的并发症、手术风险、患者签名、医师签名等。
第二十五条 特殊检查、特殊治疗同意书是指在实施特殊检查、特殊治疗前，经治医师向患者告知特殊检查、特殊治疗的相关情况，并由患者签署同意检查、治疗的医学文书。内容包括特殊检查、特殊治疗项目名称、目的、可能出现的并发症及风险、患者签名、医师签名等。
第二十六条 出院记录是指经治医师对患者此次住院期间诊疗情况的总结，应当在患者出院后24小时内完成。内容主要包括人院日期、出院日期、人院情况、入院诊断、诊疗经过、出院诊断、出院情况、出院医嘱、医师签名等。
第二十七条 死亡记录指经治医师对死亡患者住院期间诊疗和抢救经过的记录，应当在患者死亡后24小时内完成。内容包括人院日期、死亡时间、入院情况、入院诊断、诊疗经过(重点记录病情演变、抢救经过)、死亡原因、死亡诊断等。记录死亡时间应当具体到分钟。
第二十八条 死亡病例讨论记录是指在患者死亡一周内，由科主任或具有副主任医师以上专业技术职务任职资格的医师主持，对死亡病例进行讨论、分析的记录。内容包括讨论日期、主持人及参加人员姓名、专业技术职务、讨论意见等。
第二十九条 医嘱是指医师在医疗活动中下达的医学指令。
医嘱内容及起始、停止时，间应当由医师书写。
医嘱内容应当准确、清楚，每项医嘱应当只包含一个内容，并注明下达时间，应当具体到分钟。
医嘱不得涂改。需要取消时，应当使用红色墨水标注“取消”字样并签名。
一般情况下，医师不得下达口头医嘱。因抢救急危患者需要下达口头医嘱时，护士应当复诵一遍。抢救结束后，医师应当即刻据实补记医嘱。
医嘱单分为长期医嘱单和临时医嘱单。
长期医嘱单内容包括患者姓名、科别、住院病历号(或病案号)、页码、起始日期和时间、长期医期医嘱内容、停止日期和时间、医师签名、执行时间、执行护士签名。临时医嘱单内容包括医嘱时间、临时医嘱内容、医师签名、执行时间、执行护士签名等。
第三十条 辅助检查报告单是指患者住院期间所做各项检验、检查结果的记录。内容包括患者姓名、性别、年龄、住院病历号(或病案号)、检查项目、检查结果、报告日期、报告人员签名或者印章等。
第三十一条 体温单为表格式，以护士填写为主。内容包括患者姓名、科室、床号、入院日期、住院病历号(或病案号)、日期、手术后天数、体温、脉博、呼吸、血压、大便次数、出人液量、体重、住院周数等。
第三十二条 护理记录分为一般患者护理记录和危重患者护理记录。
一般患者护理记录是指护士根据医嘱和病情对一般患者住院期间护理过程的客观记录。内容包括患者姓名、科别、住院病历号(或病案号)、床位号、页码、记录日期和时间、病情观察情况、护理措施和效果、护士签名等。
危重患者护理记录是指护士根据医嘱和病情对危重患者住院期间护理过程的客观记录。危重患者护理记录应当根据相应专科的护理特点书写。内容包括患者姓名、科别、住院病历号(或病案号)、床位号、页码、记录日期和时间、出入液量、体温、脉搏、呼吸、血压等病情观察、护理措施和效果、护士签名等。记录时间应当具体到分钟。
第四章 其 他
第三十三条 住院病案首页应当按照《卫生部关于修订下发住院病案首页的通知》(卫医发[2001]286号)的规定书写。
第三十四条 特殊检查、特殊治疗的含义依照1994年8月 29日卫生部令第35号《医疗机构管理条例实施细则》第88条。
第三十五条 中医病历书写基本规范另行制定。
第三十六条 本规范自2002年9月1日起施行。
吉安市人民政府办公室关于印发吉安市国有土地上房屋征收评估机构选定和评估技术细则等3个配套文件的通知
江西省吉安市人民政府办公室
吉安市人民政府办公室关于印发吉安市国有土地上房屋征收评估机构选定和评估技术细则等3个配套文件的通知
吉府办发〔2011〕20号
井冈山管理局，井开区管委会，各县（市、区）人民政府，市直有关单位：
经市政府研究同意，现将《吉安市国有土地上房屋征收评估机构选定和评估技术细则》、《吉安市中心城区征收评估指导标准》、《吉安市中心城区征收国有土地上房屋补偿补助和奖励标准》从2012年1月1日起执行，现印发给你们，请认真遵照执行。
二〇一一年十二月二十七日
吉安市国有土地上房屋征收评估机构选定和评估技术细则
第一章 总 则
第一条 为了规范我市国有土地上房屋征收评估工作，维护被征收人的合法权益，保障国有土地上房屋征收评估工作的顺利进行，根据国务院令第590号《国有土地上房屋征收与补偿条例》、建房【2011】77号《国有土地上房屋征收评估办法》、赣府厅字【2011】63号《关于贯彻落实〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉的通知》、《吉安市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》，参照国标GB/T50291—1999《房地产估价规范》、国标/P18508—2001《城镇土地估价规程》等有关规定，制定本细则。
第二条 本细则适用范围：在市区范围内，为了公共利益的需要征收国有土地上单位、个人房屋的房地产估价活动，适用本细则。
第三条 从事国有土地上房屋征收评估的单位，应当是具有省级以上建设行政主管部门核发的三级以上房地产评估资质的房地产估价机构（以下简称评估机构）。市房屋征收部门每年向社会公布经备案的评估机构名录，供被征收人选择。
第四条 承担国有土地上房屋征收评估的房地产估价专业人员应当是符合本细则第十六条规定的评估机构中的专职注册房地产估价师。每个国有土地上房屋征收估价项目，评估机构均应派出至少二名专职注册房地产估价师驻项目现场开展工作，估价作业人员应当持有市政府征收部门核发的评估工作人员上岗证作业。
第二章 房屋征收评估机构选定
第五条 确定房地产估价机构应当公开、透明。
第六条 市房地产行政主管部门、市房屋征收管理部门应根据相应规定加强对房地产估价机构的监管、指导。
第七条 市房地产行政主管部门可以推荐一批社会信誉好、综合实力强的房地产估价机构，供被征收人选择。
第八条 房屋征收决定确定后，房屋征收部门应将拟征收项目的名称、范围、户数、建筑面积、决定方式等相关情况，在房管部门公众信息网上予以公示，自公示之日起5个工作日内，具有相应资质的房地产估价机构向项目所在地房屋征收部门报名参与。外地注册房地产估价机构需在本市房管部门备案登记，并在当地有办公场所，具有相应的房地产估价现场作业人员。
中心城区以外的市、县可参照执行，也可以其他形式通知房地产估价机构，但参与的房地产估价机构不得低于两家。
第九条 房屋征收部门应以公告等形式，在征收范围内公布申请参加该片区房地产估价机构的名单、基本情况和行为规范，并将协商选定房地产估价机构的期限等相关事宜告知被征收人。
第十条 被征收人应当在协商选定期限内协商选定房地产估价机构，并将协商选定结果以书面形式报房屋征收部门，协商选定结果需一半以上被征收人签名。房屋征收部门应将协商结果予以公布。
第十一条 被征收人协商选定房地产估价机构不成的，应采取投票选择的方式确定。参与投票选择的被征收人数量应超过被征收人总数的50%。投票得票数最高、且超过参与投票被征收人数量50%的房地产估价机构确定为该项目的评估机构。
房屋征收部门应提前3天将投票选择房地产估价机构的相关事项告知被征收人。被征收人应在规定时间内持房屋权属证书，按一个被征收人（产权户）一票的原则，到指定地点参与投票。
第十二条 投票选择方式未能确定评估机构的，在征收部门的组织下，采取被征收人选举一名代表进行摇号、抽签等随机选定的方式确定估价机构。
第十三条 投票选择、随机选定房地产估价机构时，房屋征收部门应当邀请公证机关进行公证。
第十四条 房地产估价机构确定后，房屋征收部门应当书面告知被确定的房地产估价机构，对估价人员审核，颁发房屋征收评估人员上岗证，并与其签订书面房屋征收评估委托合同。
房地产估价机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。
第十五条 房地产评估机构依照《国有土地上房屋征收评估办法》和本细则第三章房屋征收评估细则以及《吉安市中心城区征收评估指导标准》开展评估工作。
第十六条 同一征收范围内的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产估价机构承担。房屋征收范围大的，可以由两家或者两家以上房地产估价机构共同承担。
两家或者两家以上房地产估价机构承担同一房屋征收评估项目的，各房地产估价机构应当就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取等进行沟通协商，执行统一标准。
第十七条 对有下列行为之一的评估机构和人员，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《房地产评估机构管理办法》、《房地产估价师注册管理办法》等规定进行处罚，并记入其信用档案。
（一）出具不实估价报告的。
（二）与征收当事人一方串通，损害对方合法权益的。
（三）在房地产估价机构确定中以回扣、恶意低收费、承诺价格、请吃请喝、送礼品现金、诋毁他人抬高自己、虚假宣传等不正当手段获取评估业务的。
（四）在房地产估价机构确定中招募他人做宣传或入户宣传的。
（五）依本办法确定的评估机构，无故不接受委托的。
（六）经估价师专家委员会鉴定，确实存在诸多问题的。
（七）法律、法规禁止的其他行为。
第三章 房屋征收评估技术细则
第一节 评估具体规定
第十八条 估价对象为被征收范围内经现场查勘认定具有合法产权的被征收房屋（含其占用范围内的国有土地使用权、装饰装修）及其附属物，不包括违法建筑和超过批准期限的临时建筑。
第十九条 被征收房屋价值评估目的应当表述为“为确定被征收房屋的补偿金额提供依据，评估被征收房屋的价值”。
第二十条 估价时点为房屋征收决定公告之日。
第二十一条 价值标准为公开市场价值，不考虑被征收房屋在估价时点所受抵押、租赁、查封等因素的影响。
第二十二条 被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和征收非住宅房屋造成的停产、停业的补偿费，以及提前搬迁奖励。住宅和商业经营性房屋合法占用土地面积等于或小于合法房屋建筑面积的，土地价值已在房屋评估时体现，不再单独估价。
第二十三条 征收估价应当按照下列程序操作：
（一）公布备案名录，选择评估机构；
（二）接受评估委托，明确基本事项；
（三）查阅相关资料，开展前期调查；
（四）拟订评估方案；
（五）收集评估资料，组织实地查勘，入户调查；
（六）参照技术细则，进行评估测算；
（七）确认测算初评结果并公示；
（八）现场咨询答疑；
（九）撰写估价报告，包括整体评估报告和分户评估报告；
（十）汇总相关资料，提交估价报告；
（十一）估价材料存档；
（十二）对评估报告的解释、说明；
（十三）复估和专家委员会鉴定。
第二十四条 房屋征收项目补偿资金评估结果以项目征收补偿整体评估报告和项目征收补偿资金评估汇总表反映，整体评估报告结果经征收管理部门审定后进行公告；房屋征收分户补偿金额估价结果通过分户评估报告和分户估价表反映。估价结果的货币单位应精确到人民币元。
第二十五条 估价结果应用的有效期为自提交正式估价结果（估价报告）之日起，至项目征收补偿结束时止。
第二节 被征收房屋性质认定及分类
第二十六条 依据国务院令第590号《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条和《吉安市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第十八条的规定，被征收房屋权属、用途、面积、结构等以房屋权属证书、房屋登记簿为准；房屋权属证书与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以登记簿为准；对被征收房屋所有权证载明为住宅，但临街依法办理营业执照和税务登记并持续营业至政府作出房屋征收决定之日超过一年以上的，征收时30平方米内参照非住宅房屋予以评估补偿。
第二十七条 被征收房屋一般分为住宅房屋、非住宅营业用房、非住宅非营业用房。
第三节 估价方法及应用
第二十八条 住宅房屋征收估价主要采用市场比较法评估，配合采用收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法。非住宅房屋主要采用收益法评估，配合采用市场比较法、成本法、假设开发法。
第二十九条 对适用市场比较法估价的一般住宅房屋，其征收补偿评估价格测算的技术路线为：
（一） 确立整体评估基准。在征收项目范围内设定“标准
样本住宅”作为整体评估基准；“标准样本住宅”的设定要求
参见《吉安市中心城区征收评估指导标准》第二章第十二条；
（二） 测算整体评估基准价格。
① 依据相关评估技术规范规定的方式，采用市场比较法评估出“标准样本住宅”的基准价格。基本公式为：
100 （K2） 100 100
基准价格Vb = Vs ×——× —— × —— × ——
（K1） 100 （K3） （K4）
Vs为可比实例价格；
K1为交易情况修正系数。对于采用买卖的正常交易实例为可比实例的，该系数取100。
K2为交易日期修正系数。该系数由评估机构根据房地产市场情形和评估中的具体情况确定。
K3为可比实例实体因素情况修正为标准样本住宅实体因素情况的修正系数。
K4为可比实例区位因素情况修正为标准样本住宅区位因素情况的修正系数。
确定“标准样本住宅”的基准价格应选取3个以上可比实例，经过上述各种修正后，再计算平均值，得出的结果为市场比较法评估出的“标准样本住宅”价格。
② 再结合成本法或假设开发法等评估出的“标准样本住宅”价格。
③ 综合确定“标准样本住宅”的整体评估基准价格。
（三） 确定分户评估价格。各被征收房屋分别与“标准样
本住宅”进行房地产实体状况因素比较，得出各被征收住宅房屋的分户评估价格。基本公式为：
Vz = [区位价格＋重置价格×结构修正系数×（1—折旧率）]×（1±楼层修正系数）×（1±朝向修正系数）×其他实体修正系数×房屋建筑面积
① Vz为被征收住宅分户评估价格；
② 被征收房屋区位价格=“标准样本住宅”的整体基准价格－砖混一级十成新重置价格；
③ 具体修正系数参见《吉安市中心城区征收评估指导标准》第三章。
第三十条 非住宅房屋主要采用收益法评估，配合采用市场比较法、成本法、假设开发法评估。
第三十一条 本细则第二十六条所述“住改非”房屋参照营业用房评估的方法进行评估。
第三十二条 非住宅营业用房市场比较法估价技术路线：
（一）确定房屋类别。根据房屋的性质、用途确定其所属类别。非住宅营业性用房一般划分为商场类建筑（大型百货商场、超市等）、商铺类建筑（门面房、商铺等）、商务类建筑（金融、证券、商业写字楼等）、旅馆类建筑、餐饮类建筑、娱乐类建筑。
（二）搜集可比实例。按照市场比较法的评估要求，在征收项目周边或项目内搜集交易实例。
（三）测算评估价格。按照市场比较法评估的应用要求，
将3个以上可比实例分别修正后计算平均值得出非住宅营业用房的征收评估价格。
第三十三条 非住宅营业用房收益法估价技术路线：采用收益法评估被征收营业用房的征收补偿价格时，一般采用稳定收益情形测算，通常采用如下公式计算：
a 1
Vy = ——[ 1－—— ]
r （1+r）n
Vy为评估价格，a为估价对象年纯收益，r为资本化率，n为收益年期，相关系数的确定原则参见《吉安市中心城区征收评估指导标准》第四章。
第三十四条 非住宅非营业用房征收估价可以采用市场比较法，也可以采用成本法，如果采用市场比较法，则按照市场比较法评估的应用要求进行估价；对于交易实例收集较为困难的，采用成本法进行估价。有条件的还可以采用收益法和假设开发法进行评估。
第三十五条 非住宅非营业用房成本法估价技术路线：
（一）成本法的内涵：成本法是求取估价对象在估价时点时的重新建造价格，然后扣除折旧并考虑土地取得成本，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。本细则中定义的成本法系以房地产价格各必要构成部分的累加为基础来估算房地产市场价格的方法，其“成本”含义并不是通常意义上的实际成本，而是以成本为基础的客观市场价格。
（二）成本法的基本公式：根据《房地产估价规范》，考虑到城市房屋征收补偿估价的特点，成本法估价的基本公式为：
征收补偿评估价格 = 土地重新取得价格 ＋ 建筑物重置价格 － 建筑物折旧 = 土地重新取得价格 + 扣除折旧后的建筑物现值。
（三）参数确定：除另有规定外，土地重新取得价格采用基准地价修正法确定；各类建筑物重置价格、折旧的确定可参见《吉安市中心城区征收评估指导标准》第五章。
第四节 其他征收估价问题处理
第三十六条 收益法估价规定：采用收益法估价的，房屋收益应按照类似房屋的租金收益或经营收益确定。房屋的租金收益或经营收益按照其同一经营用途、同一区位的社会平均收益水平修正确定。
第三十七条 成本法估价规定：采用成本法估价的，应当采取房屋、土地分别估价的方式，估价出房地产市场价格。房屋占用范围内的土地价格应采用成本法等方法求取；建筑、安装工程费应采用工料测量法或分部分项法求取，建筑物重置价格的费用构成应符合《房地产估价规范》的有关规定，可参见《吉安市中心城区征收评估指导标准》第五章。房屋折旧采用直线折旧法计算，不适用直线折旧法的，采用成新折扣法计算。
第三十八条 临时建筑和在建工程估价规定：未超过批准期
限的临时建筑应按成本法评估其建筑物残值；在建工程应采用成本法进行估价，工程建设进度以政府管理部门通知停止施工时的状态为准。在建工程土地补偿以政府管理部门批准的用途、参数或规划设计方案等为依据。
第三十九条 非房屋及其附属物估价规定：凡征收估价中涉及原始成本测算、机电设备估价、工程造价分析等专业技术工作的，可委托有资格从事该类业务的机构单独估价。
第四十条 其它估价规定：室内装修装饰的估价参照《吉安市中心城区征收评估指导标准》第六章确定的标准执行。
第五节 征收估价报告
第四十一条 征收评估机构应按《房地产估价规范》的规定格式，参照本细则（试行）的要求出具征收估价报告。
第四十二条 被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告必须由负责房屋征收评估项目的两名或者两名以上注册房地产估价师亲笔签名，不得以印章代替签名，同时加盖房地产价格评估机构公章。在估价报告上签名、盖章的专职注册房地产估价师和加盖公章的评估机构，对估价报告的内容和结论负责。
第四十三条 房屋征收估价报告应做到图文并茂，所用纸张、封面、装订应有较好的质量。
第六节 征收估价工作准则
第四十四条 被征收人选定的征收评估机构应与房屋征收部门签订估价委托协议。估价委托协议中应约定本次征收估价操作程序及时间安排等。
第四十五条 评估机构在征收项目整体估价报告中必须确定估价项目的估价技术负责人，估价技术负责人最终确定估价技术方案，并对估价方法的选用、应用以及估价结果的合理性承担责任。
第四十六条 所有征收估价项目均须开展现场查勘工作，承担估价业务的评估机构应派出有征收估价资格的专业人员对被征收房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，逐户拍摄反映被征收房屋外观和内部状况的影像资料。实地查勘记录是征收估价测算和撰写估价报告必备的基础资料，要有实地查勘的估价人员、征收人、被征收人签字认可。因被征收人的原因不能对被征收房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被征收人拒绝在实地查勘记录上签字的，应当由除征收人和估价机构以外的无利害关系的项目所在地相关人员作为第三人见证，并在估价报告中作出相应说明。
第四十七条 估价人员应持证上岗，逐户逐项估价，做到实地勘测准确、影像资料全面、估价到户到项。
第四十八条 征收评估价格结果须经评估机构内部审核评议，评估机构在提交正式估价报告前负有审查、调整、复核估价报告的技术责任。
第四十九条 征收评估机构在估价委托协议约定的时间内，应向征收部门提交正式的征收估价分户报告，并由征收部门安排征收实施单位将分户报告送达被征收人。征收估价分户报告需经含项目估价技术负责人在内不少于两名的注册房地产估价师签字认可。
第五十条 征收评估机构、估价技术负责人以及其他估价专业人员负有解释估价报告技术问题、接受征收当事人就估价报告相关问题咨询和质疑的义务，并负有向市房地产价格评估专家委员会报告和答复技术质询的义务。
第七节 征收估价工作资料存档
第五十一条 评估机构应当将下列资料（原件或复印件）与估价报告（含技术报告）共同整理存档：
（一） 房屋征收委托评估协议；
（二） 房屋征收决定公告；
（三） 估价对象的产权证明材料及房屋基本情况的证明材料；
（四） 估价对象的实地查勘记录、影像等资料；
（五） 标准样本房屋可比实例的实地查勘记录、影像等资料；
（六） 确定估价结果的有关系数、参数等证明资料；
（七） 其他涉及估价项目的必要资料。
第五十二条 评估机构完成并出具估价报告后，应对有关该估价项目的一切必要资料进行整理、归档和妥善保管。估价报告及有关资料应保留十年。
第四章 附 则
第五十三条 选择产权调换形式作为房屋征收补偿安置方式的，对所调换房屋的估价和结算，按照《吉安市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》有关规定结合本细则实施。
第五十四条 征收项目概算估价可参照本细则在房屋征收调查阶段进行估价测算，项目概算估价以房屋征收项目补偿资金概算表反映。
第五十五条 本细则未能涵盖的其它征收估价情况，按市房屋征收部门会同有关部门提出的意见处理。
第五十六条 本细则由市房屋征收部门负责解释。《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有规定评估。
第五十七条 本细则自公布之日起施行。
附：吉安市中心城区征收评估指导标准（本标准根据实际情况每年作出相应调整并报市政府批准执行）
吉安市中心城区征收评估指导标准
第一条 为了规范我市中心城区国有土地上房屋征收评估工作，确保评估补偿价格公正、客观、准确，根据建房【2011】77号《国有土地上房屋征收评估办法》、《吉安市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》，参照国标GB/T50291—1999《房地产估价规范》、国标/P18508—2001《城镇土地估价规程》等有关规定，制定本标准。
第二条 本标准适用范围：在吉安市中心城区范围内，为了公共利益的需要征收国有土地上单位、个人房屋的房地产估价活动，适用本标准。
第一章 市场比较法可比实例选择要求
第三条 可比实例选择要求，适用于市场比较法应用中的可比实例修正方式、收益法应用等市场估价情形。
第四条 可比实例应选择与估价对象处于邻近或类似地段的房屋。
第五条 可比实例应与估价对象的用途相同。其中，住宅房屋的可比实例必须用途相同，一般情况下非住宅房屋的可比实例应按本技术细则的分类与估价对象的类别相同。
第六条 可比实例应与估价对象的建筑结构相同。建筑结构主要指五大类建筑结构，一般分为：
（一）钢混结构；
（二）砖混结构；
（三）砖木结构；
（四）简易结构。
第七条 可比实例的交易类型应选取一般买卖或租赁的交易实例为可比实例，其交易价格应是正常市场交易价格。
第八条 可比实例的成交日期应与估价时点接近，一般应不超过12个月，近期6个月内成交的类似房地产交易案例应优先使用。
第九条 采用可比实例修正测算确定评估价格的，选用的可比实例的数量应为3个及以上数量。
第十条 选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过±20%，在交易实例较少的情况下，该价格差异最大不应超过±30%。
第十一条 对可比实例的成交价格的系数修正每项不得超过±20%，综合系数修正不得超过±30%。
第二章 整体评估基准价格测算的标准样本住宅及可比实例限定条件
第十二条 住宅房屋征收整体估价时根据征收范围内被征收房屋的综合典型特征而设定的“标准样本住宅”应当符合下述条件：
（一） 成套的具有被征收房屋代表性特征的在用房屋，功能齐全并具备使用条件。
（二） 一般情况下为无装修的成套房屋。
（三） 一般情况下房屋为砖混一等十成新。
（四） 首先应在征收项目范围内寻找具有代表性特征的住宅作为“标准样本住宅”的原型，再根据具体情况，从方便操作提高效能的考虑出发，综合被征收房屋的典型特征，按上述三条要求设定一个征收项目范围内的“标准样本住宅”。
第十三条 住宅房屋估价中可比实例选择应符合以下要求：
（一） 可比实例应选择与估价对象处于相同地段或类似地段的住宅房屋；
（二） 一般情况下，可比实例应是砖混结构的多层住宅房屋，如在估价对象类似范围内，无砖混结构的多层住宅房屋，可选取多层框架结构或高层框架结构住宅房屋；
（三） 可比实例的权益价格类型应为房屋所有权和国有土地使用权价格类型；
（四） 可比实例的交易类型应选取正常买卖的交易实例，其交易价格应是正常市场交易价格；
（五） 可比实例的成交日期应与估价时点接近，两者差异一般不超过12个月；
（六） 采用可比实例修正测算确定评估价格，选用可比实例的数量应为3个及以上数量；
（七） 同一供求区域内相同房屋综合调整系数不得超过±30％；
（八） 选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过±20%，在交易实例较少的情况下，该价格差异最大不应超过±30%。
第三章 住宅房屋实体因素修正系数
第十四条 住宅房屋结构因素修正系数,结构因素修正根据实际情况在±5%范围内进行调整
房屋结构等级分类表
类别项目
结构
门窗及墙面
设备
耐用年限
残值率
一类钢混一级
八层及八层以上的全框架结构，梁、柱承重，现浇或预制楼板，有电梯，室内一般粉刷
铝合金及外墙高级装修
设备齐全，每套（层）有上下水电、有独用的浴、厕等
60年
0
一类钢混二级
七层及七层以下的全框架结构，梁、柱承重，现浇或预制楼板，无电梯，室内一般粉刷
铝合金及外墙高级装修
设备齐全，每套（层）有上下水电、有独用的浴、厕等
60年
0
二类砖混一级
钢混基础，部分钢筋混凝土梁、柱承重，钢筋混凝土圈梁、构造柱，上部眠砌承重墙，钢混楼面及屋面，一般内粉刷，水泥地面
铝合金及外墙高级装修
设备齐全，每套（层）有上下水电、有独用的浴、厕等
50年
2%
二类砖混二级
钢混基础或砖基础，钢筋混凝土圈梁，内外墙均为眠砌承重墙，钢混楼面及屋面，一般内粉刷，水泥地面
铝合金及外墙部分装修
设备齐全，有上下水电、有独用的浴、厕等
50年
2%
二类砖混三级
砖石基础，内外墙均为二眠一斗承重墙或外墙眠砖，大部分二眠一斗墙，钢混楼面及屋面或钢混楼面瓦屋面，一般内粉刷，水泥地面
木门窗，外墙一般粉刷
设备基本齐全
50年
2%
三类砖木一级
外墙为眠砖的房屋，木柱排山屋架，瓦木屋面，假楼或普通板壁天棚，水泥地面或砖地面，室内一般粉刷
木门窗、外墙一般粉刷
设备基本齐全
40年
6%
三类砖木二级
外墙厚度在二砖以下或二眠一斗砖墙到顶，瓦木屋面，假楼或普通板壁天棚，水泥地面或砖地面，室内一般粉刷
木门窗、外墙一般粉刷
设备不齐全
40年
4%
三类砖木三级
部分砖墙或乱砖墙到顶，瓦木屋面，无天棚，砖地面或原土地面，粗粉刷
木门窗及外墙无粉刷
设备不齐全
40年
3%
四类简易结构
砖勒脚，木板墙，土坯墙，乱砖墙，简易屋面，无天棚，砖地面或原土地面，粗粉刷
门窗简陋
设备不齐全
10年
0
第十五条 住宅房屋朝向因素修正系数
朝向系数（%）
东西
南北
正南
正北
成套型住宅
0
+4
+2
0
非成套型住宅
0
＋0.5
0
0
第十六条 住宅房屋楼层因素修正系数
居住层次
总层数为二层的增减比率（%）
总层数为三层的增减比率（%）
总层数为四层的增减比率（%）
总层数为五层的增减比率（%）
总层数为六层的增减比率（%）
总层数为七层的增减比率（%）
总层数为八层的增减比率（%）
第一层
0
0
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