论商品房预售中对消费者权益的保护

付新民


摘要：商品房预售市场亟待进一步完善，加大对消费者的保护力度势在必行。商品房陷阱林林总总，应当注意防范预售商品房合同中的法律风险，应当注意承包人的权利瑕疵。商品房预售合同实质是买卖合同，但不是分期付款合同。预售合同具有明显的法律特征，必须具备相应的成立要件。从政府和消费者自身多角度保护商品房消费者利益显得尤为必要。
关键词：预售陷阱 性质特征及防范

一、购买商品预售房的法律风险和签订商品预售房合同应注意的几个具体问题
（一）开发商隐瞒无开发资格或无商品房预售许可证销售期房。
（二）房屋本身的合法性
（三）“售楼宣传单”的法律效力。
（四）开发商对房屋设计单方面做出重大调整。
（五）定金风险
二、应注意的其它问题
（一）注意承包人的优先受偿权。
（二）注意限制开发商对预售房屋土地使用权设定抵押。
三、关于预售合同的法律性质、特征及基本条件。
（一）预售合同尽管有融资的性质，但根本上仍属于买卖合同
（二）房屋预售不是分期付款买卖
四、关于当前预售合同的缺陷问题。
（一）面积条款不具体：
（二）税费条款：
（三）交楼条款和延迟免责条款：
（四）质量和保修条款：
（五）交付房地产证条款：
（六）物业管理条款：
（七）产权担保条款：
五、国家行政机关应通过约束开发商的行为来保护预购人的利益。
六、在建议未得到采纳之前，购房者应当利用合同充分地保护自我。
《城市商品房预售管理办法》于1994年11月15 日建设部发布，根据2001年8月15日《建设部关于修改〈城市商品房预售管理办法〉的决定》修正。又是几年过去了，房地产投诉案件仍呈上升趋势。由于商品房的开发商具有信息、技术、资金、开发地段等优势，加上法律对商品房预售的规范仍然有许多的空白地带，相关职能部门的管理不配套，具体执行过程中也难免会受利益等诸多因素影响[1]，普通消费者又缺乏相应的知识能力，因此，加大对房地产市场的干预力度势在必行，涉及到普通老百姓的切身利益的，关乎民生和稳定的商品房销售法律、政策应当向购房者一方倾斜，普通消费者也应增强保护意识，这样房地产市场才能长期有序稳健发展。
一、购买商品预售房的法律风险和签订商品预售房合同应注意的几个具体问题
在现在的房地产市场上，由于预购人和开发商之间严重的“信息不对称”及目前开发商的“道德风险”大量存在，预购人承受了较大的风险，这些风险主要有：
（一）开发商隐瞒无开发资格或无商品房预售许可证销售期房。一般而言，这种开发商本身的资质就差，且无诚信可言，这样在预购人付了房款之后，一般无法取得预定的房屋，在合同被法院宣告为无效时只能拿回本金和同期银行贷款利息。但可怕的是消费者在取得判决书上的权利之前，缺乏诚信的开发商早已将房款挪做他用或携款躲避，最后判决书上的权利也无法变成现实。所以购房前一定要审查开发商的"五证"，主要包括有：土地使用权证；建设工程规划许可证；建设用地规划许可证；开工证；商品房销（预）售许可证。这些证书是证明开发商、销售商资格的关键凭证。如果没有它们，预购人完全有权怀疑其身份是否合法，有权拒绝其提出的任何要求。消费者还须注意上述证明文件中的建设单位、项目、建筑面积是否前后一致，是否同与您签约的发展商名称一致。否则，我们就可能上当受骗，蒙受巨额财产损失，甚至背上沉重的法律包袱。
（二）房屋本身的合法性
有的单位为了获利，将一些不合法的房屋进行预售，致使预购人购房后不能取得房地产权证件，上当受骗，因此预购人购买此类房屋时应特别注意：
1、开发商在集体土地上建设的预售房，根据《中华人民共和国房地产管理法》等有关法律法规，国家禁止利用集体土地进行商品房的开发经营，集体土地只有转为国有土地并经征用，开发商取得了国有土地使用权证才可用于商品房开发，因此，开发商在集体土地上建设的预售商品房，预购人不要购买。
2、非房地产开发企业建设、销售的预售商品房。只有其具备房地产开发资格，领取营业执照的房地产开发企业，才可以开发建设和预售商品房。非房地产开发建设的房屋，并未在政府有关房屋土地管理部门备案，其销售的房屋很可能会碰到诸如无法办理权属证书之类的事情。因此不要购买这样的房屋。
（三）“售楼宣传单”的法律效力。
售楼宣传单是开发商对预购人的一种自我推荐，是向预购人发出了一种要约邀请，它并不是一种承诺，不意味着发展商对售楼宣传单上就物业的介绍承担法律上的责任。因为发展商为了促销物业，在不违背真实的情况下，对物业进行宣传是可以的，所以预购人为保护自我和达到自己预期的愿望，就对有关该物业的实质性条款与发展达成一致意见，并落实到双方所签署的房屋买卖合同及补充协议上。
（四）开发商对房屋设计单方面做出重大调整。
这本属开发商的重大违约，但目前的格式合同却对违约责任的设计很不合理。仅规定开发商退回房款并给付一定利息。依此，预购人在因设计重大调整不满意而退房时，往往已丧失了找到更好房子的机会或须花费更多的价钱才能找到，而因这种机会成本的损失在文本合同中无明确规定赔偿，索赔的成功率预计很低。
（五）定金风险
有些发展商在预购人交了定金但没有申请到银行按揭贷款时只退购房款而不退定金，这种做法是没有法律依据的。并不是每个人都能申请到按揭贷款，因此，建议预购人最好与发展商在协议中约定以下内容：如果消费者得不到按揭贷款时，定金该如何返还，是否要扣除部分作为手续费等。
二、应注意的其它问题
（一）注意承包人的优先受偿权。
在预售商品房工程建设过程中，如果房地产开发经营企业没有按约定支付工程价款。这就会产生买受人的权利与承包人优先受偿权之间的冲突问题。因为《合同法》第16条，建设工程合同第286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”由于预售商品房并非不宜折价和拍卖，根据这一规定，承包人的优先受偿权的效力，优先于发包人房地产开发经营企业的其他债权人（包括预售商品房买受人在内）的因享有担保物权而产生的优先受偿权，居于最为优先的地位。买受人的权利不能对抗承包人的优先受偿权；但承包人已经将竣工的建设工程交付给发包人，则构成承包人对其优先受偿权的放弃。
（二）注意限制开发商对预售房屋土地使用权设定抵押。
实践中有些开发商预售前或预售中将土地使用权抵押给银行取得贷款。法律也是允许以土地使用权、在建工程作为抵押物，但这种做法会给预购人带来严重危险，开发商日后如不能偿还贷款，银行行使抵押权，则预购人有房无地。对于这种损失预购人只能去向开发商追索，但债权实现的安全保障已大为降低，岌岌可危境况并非耸人听闻。虽依担保法的规定在抵押期间所有权人仍有权出卖抵押物，但其出卖时实际很少有人愿意购买，就是购买的话，价格也大打折扣。在房屋预售中预购人承担的风险本已很重，如房屋地基再被执行抵押，则境况更为不妙，这会极大损害预购人利益，影响预售融资的安全秩序。
福建省政府


福建省水土保持工作条例实施细则（试行）
福建省政府



第一条 为了认真贯彻国务院《水土保持工作条例》，做好水土保持工作，结合我省的具体情况，制定本实施细则。
第二条 水土保持工作应贯彻“以防为主，防治并举，因地制宜，全面规划，综合治理，治管结合”的方针。
要从维护和发展良好的生态平衡着眼，合理开发利用水土资源，全面做好水土流失的预防工作；并从群众生产、生活的需要着手，开展以小流域为单元，植物措施为主，植物措施与工程措施相结合，兼顾长远利益和当前受益，分期分片治理现有水土流失。
第三条 全省水土保持工作由省水土保持委员会统一领导。下设办公室处理日常工作。各地、市、县都要恢复和成立水土保持委员会办公室。
水土保持工作机构的任务是：负责贯彻执行国家有关水土保持的方针、政策、法令；进行水土保持查勘，编制水土保持规划、计划，并组织有关部门实施；建立各种类型防治水土流失的示范点，督促检查各有关部门和社队（乡村）做好水土保持工作；开展调查研究，宣传教育，总结推
广经验；组织开展有关水土保持的科学研究和人材培训工作；管好用好水土保持经费和物资；对破坏水土保持的行为按国家有关法令规定执行惩罚措施，对触犯刑律的，提交政法部门依法处理。
水土保持站的任务是搞好试验研究，典型示范为主，做好推广、防治的技术指导工作和建立必要的苗圃、种籽基地。
第四条 各级人民政府要把水土保持工作列入自己的工作计划。结合生产、建设业务安排水土保持措施。各级水土保持委员会各成员单位的具体任务是：
（1）计委负责编制水土保持的长期计划，把水土保持列为山区建设、改变生产条件的重要措施。
（2）经委、计委、农委、财政等部门，在制定和审批各部门、各地区的山区、丘陵区基本建设规划和生产计划时，应把水土保持及投资等列入计划。
（3）林业部门负责督促指导林场、伐木场和社队（乡村）做好林业水土保持和采种育苗，植树造林，封山育林，护林防火。荒山坡地造林整地，要防止水土流失。森林采伐要兼顾水土保持，及时更新，并采取防止水土流失的有效措施。
（4）农牧部门负责督促指导农村社（乡）队（村）和国营农、茶、果、牧场做好合理开发利用农牧业用地的规划，做好水土流失区蓄水保土的农业耕作措施和土壤改良措施，修筑水平梯田，合理利用土地，并做好牧草籽的供应和牧草场改良种植的技术指导。
（5）水电部门负责水土保持小流域的综合治理工作，及时处理好水利、水电工程施工的弃土和取土坑、采石场以及工程附近地表的绿化覆盖，防止水土冲刷流失。

（6）铁道、交通、冶金、煤炭、部队和乡镇企业管理等部门，分别负责所属地域，以及施工、练兵场地范围内有关植树造林、水土保持工作。
（7）科委、农科院等科研单位，负责水土保持综合试验研究和对治理工作的技术指导。
（8）各江河流域机构和农业技术推广站、林业站、水利站、土肥站、畜牧站等都有责任结合生产、业务认真防治水土流失，并指导帮助当地社队（乡村）做好水土保持工作。
（9）政法部门要对严重破坏水土保持，情节恶劣的违法案件，及时依法惩处。
第五条 认真贯彻执行国务院和省人民政府关于开荒的政策规定。社员开荒，必须经过生产大队（村）批准，在指定地点和范围内开荒，并采取水土保持措施。社（乡）队（村）、机关、厂（场）矿、学校、企业、部队等开荒，应报经当地县（市）水土保持工作机构审查后，经县（市
）人民政府批准，由水土保持部门监督实行。
严禁顺坡开荒、陡坡开荒和毁林开荒、烧山开荒。凡属下列范围，不准开荒：
（1）二十五度以上的坡地
（2）大、中型和小（一）型水库最高蓄水线以外一公里，小（二）型水库最高蓄水线以外半公里的地带；
（3）干渠两侧十度以上坡地、一百米以内的地带；
（4）铁路、公路两侧的山坡、路基坡面。
开垦二十五度以下的坡地，均应修成水平梯田，做好地埂等水土保持措施。过去已经在二十五度以上的坡地开荒的，要逐步退耕并进行造林种草；个别退耕有困难的，要限期修成水平梯田，培好地埂，采取保水保土的耕作措施。
坡耕农地和需要进行中耕除草的经济林地，都要逐步修成水平梯田或水平台地，并培好地埂，做好水土保持措施。
第六条 逐步改善林种结构，逐步扩大防护林（包括水土保持林，林源涵养林，护坡、护岸、护路林，农田、沙荒防护林等），在水土流失严重和风沙、崩山、滑坡面积较大的地区，防护林比例应根据实际需要予以扩大。
由属下列范围，皆划为禁伐林：
（1）水土保持林、水源涵养林、农田、风沙、陡破等各种防护林；
（2）小（一）型以上水库最高蓄水线以上一公里以内的森林；
（3）铁路、公路、干渠两侧山坡二百米以内的森林。
对禁伐林，经有关部门批准后只许进行必要的抚育采伐、卫生伐和有限制地进行更新采伐。
要积极发展薪炭林，推广沼气、节柴灶、煤气发生炉、烧煤、以电代柴等，努力节约木材，维护森林植被，逐步解决居民、农民的烧柴问题。凡以木柴为燃料的厂矿企业、事业单位、机关、学校都要积极创造条件，逐步做到以煤代柴、以电代柴。
第七条 严禁滥伐林木，毁林搞副业，破坏水土保持。凡采伐林木都必须按照国家规定报请批准，严禁无证采伐、超计划采伐。在报批的采伐计划中必须包括采伐迹地更新和防止水土流失以及制定出保留母树、幼树、珍贵树种的实施方案，由当地林业和水土保持部门监督实施。
第八条 认真执行封山封沟、育林育草。制定封山护林公约，严禁人畜破坏。为照顾群众对燃料、肥料、饲料的需要，可实行轮封、半封和定期封山、定期开山，有组织、有计划地进行樵采、放牧，在不破坏水土保持的原则下，做到“封而不死，开而不乱”。
第九条 禁止在山地铲草皮和烧山积肥，必要时应实行水平带状割草和留草带相间办法，不得全面铲光。
第十条 各部门和集体、个人，开采土、石、沙料和矿渣、尾沙，必须妥善处理，不准倒入江河、水库和影响渠道、农田等；工程竣工时，取土场、开石穴等范围内的裸露土地，由施工单位或管理部门负责采取植物措施和必要的工程措施，防止引起水土流失。凡因工程建设造成严重的
水土冲刷流失，给群众生产、生活造成损失的，由建设单位或个人给予相应补偿，并进行治理或支付治理费用。
各部门和集体单位在报批的工程规划设计和生产计划中，必须包括防治水土流失的实施方案，实施方案应在计划批准前征求水土保持部门的意见，批准后，由当地县（市）水土保持部门监督实施。防治水土流失所需的经费，建设单位从基本建设投资中列支，生产企业单位从企业更新改
造资金或生产发展基金中列支。
第十一条 为控制水土流失的发生，对开采土、石料、挖矿和烧砖瓦、烧陶瓷器等生产活动，都按水土保持的要求制定具体措施，并报请当地县（市）水土保持部门和公社（乡）审批，计划批准后，并由水土保持部门和公社（乡）监督实施。
第十二条 落实水土保持责任制，以社（乡）队（村）或一个小流域为单位，因地制宜划分水土保持责任区，在责任区内当地公社（乡）应在当地人民政府制定的水土保持整体规划指导下，积极开展水土流失的预防和治理，任何部门在责任区内兴修工程，开采土、石、沙料或进行其他
生产、建设活动，当地公社（乡）都有权督促其做好必要的水土保持措施，谁造成水土流失，由谁负责限期治理。
第十三条 要发扬自力更生精神，动员和依靠群众劳动积累和自筹资金，搞好水土保持，一般有水土流失治理任务的社（乡）队（村），根据其具体情况，每年每个劳力应规定一定的工日，作为水土保持建设义务工。
对经济确有困难的地区，各级人民政府在经费和物资等方面给予必要的扶持。安排水土保持经费应专款专用。各级财政部门和水土保持工作部门，要加强对经费的管理，注重投资效果。
第十四条 社（乡）队（村）集体或个人，采用植物措施或工程措施，治理水土流失的，分别下列情况给予鼓励。
（1）社员个人或合股向集体承包水土流失严重坡地造林种草，不受面积限制，山权属集体，收益归个人，长期不变，允许继承。
（2）在原有坡耕地上修水平梯田，培地埂增加了产量的，其增产部分完全归兴修工程者所有，不计征购。
（3）在荒沟建谷坊、修淤地坝，淤出的耕地和在因撂荒而造成水土流失的坡耕地上搞水土保持措施，实行垦复耕作，其全部产量归兴修工程或垦复者所者，不计征购。
第十五条 各县水土保持站和水土流失重点社（乡）队（村）为解决治理所需要的树草苗木，要根据年治理任务建立必要的苗圃、种籽基地。社（乡）队（村）所育的林苗草苗由林业部门和水土保持部门分别给予必要的扶持。
第十六条 对水土保持措施和水土保持站的试验场地、房层、仪器设备以及图书资料，任何单位和个人不得侵占和破坏。
第十条 要加强对水土保持基层队伍的建设。水土保持科技人员长年累月工作在第一线，各级有关部门，应从政治、工作和生活上关心水土保持工作人员，认真解决他们技术职称、劳保福利、进修深造等问题。
第十八条 对水土保持工作有显著成绩的单位和个人要给予表彰和奖励；对违反《水土保持工作条例》和本细则规定的单位或个人，除负责赔偿损失外，应区别情况分别处以罚款、行政处分或交政法部门追究刑事责任。
第十九条 本实施细则自发布之日起执行。
第二十条 各县（市）可根据《水土保持工作条例》和本细则的精神，结合当地实际情况，制定必要的具体规定。



1984年4月1日