建设部 中国人民银行


建设部、中国人民银行关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知



建住房[2006]321号

各省、自治区建设厅，直辖市房地局（建委），人民银行上海总部、各分行、营业管理部、各省会（首府）城市中心支行：

　　建立主体诚信、行为规范、监管有力的房地产经纪市场秩序，维护房地产经纪活动当事人的合法权益，现就有关问题通知如下：

　　 一、全面推行房地产经纪机构备案公示制度。房地产经纪机构（含分支机构，下同）和交易保证机构应当自领取营业执照之日起30日内，到工商登记所在地的市、县房地产管理部门备案，房地产管理部门应当出具备案证明。房地产管理部门应当及时将已备案的房地产经纪机构的名称、住所、法定代表人、注册资本、注册房地产经纪人及房地产经纪人协理（以下简称注册房地产经纪人员）等信息向社会公布，供房地产交易当事人选择。

　　 二、严格实施房地产经纪人员职业资格制度。要按照《人事部建设部关于印发＜房地产经纪人员职业资格制度暂行规定＞和＜房地产经纪人执业资格考试实施办法＞的通知》（人发[2001]128号）和《关于转变房地产经纪人执业资格注册管理方式有关问题的通知》（建办住房〔2004〕43号）的规定，继续做好房地产经纪人执业资格考试工作，加强注册管理。各地要抓紧组织开展房地产经纪人协理考试和注册工作。房地产经纪行业组织要建立健全对房地产经纪人员的继续教育制度，不断提高房地产经纪人员整体素质。对于在执业活动中有违法违规行为的注册房地产经纪人员，注册机构应当收回其注册证书。

　　 三、规范房地产经纪行为。房地产经纪人员在执行业务时应当严格执行《房地产经纪执业规则》，主动向当事人出示房地产经纪人注册证书或者房地产经纪人协理证书。房地产经纪机构与委托人签订委托合同后，方可对外发布相应的房源、客源信息；发布的信息应当与事实相符，不得发布虚假信息、未经核实的信息。

　　 房地产经纪机构和经纪人员不得对交易双方隐瞒真实的房屋成交价格等交易信息，不得以低价购入（租赁）、高价售出（转租）等方式赚取差价，不得谋取非法收益。不得采取内部认购等手段营造销售旺盛的虚假氛围，误导和欺骗当事人。不得泄露或利用委托人的商业秘密与他人串通损害委托人的利益。

　　 四、加强房地产经纪合同管理。积极推广使用有关部门和行业组织推荐的房地产经纪合同文本。房地产经纪机构与当事人签订房地产经纪合同前，应当明示有关部门或行业组织推荐的房地产经纪合同示范文本，供当事人选用。不得签署损害委托人利益的合同。房地产经纪合同中应当约定交易资金交付的条件和具体方式。房地产经纪合同应当有执行该业务的注册房地产经纪人的签名。

　　 五、建立存量房交易结算资金管理制度。发展交易保证机构，专门从事交易资金监管。交易保证机构不得从事经纪业务。建立交易保证机构保证金制度，各地要对保证金的数额做出具体规定。交易当事人可以通过合同约定，由双方自行决定交易资金支付方式，也可以通过房地产经纪机构或交易保证机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户，根据合同约定条件，划转交易资金。客户交易结算资金专用存款账户中的交易结算资金，独立于房地产经纪机构和交易保证机构的固有财产及其管理的其他财产，也不属于房地产经纪机构和交易保证机构的负债，交易结算资金的所有权属于交易当事人。若有关部门对客户交易结算资金专用存款账户进行冻结和扣划，开户银行、房地产经纪机构或交易保证机构有义务出示证据以证明交易结算资金及其银行账户的性质。

　　 六、规范交易结算资金专用存款账户开设和资金划转。对于本《通知》下发后新发生的业务，通过房地产经纪机构或交易保证机构划转交易结算资金的，房地产经纪机构或交易保证机构必须在银行开立交易结算资金专用存款账户，账户名称为房地产经纪机构或交易保证机构名称后加"客户交易结算资金"字样，该专用存款账户专门用于存量房交易结算资金的存储和支付。房地产经纪机构和交易保证机构应在银行按房产的买方分别建立子账户。交易当事人应根据需要在银行开立个人银行结算账户。开立客户交易结算资金专用存款账户时，房地产经纪机构和交易保证机构应当向银行出具工商营业执照、基本存款账户开户许可证和房地产管理部门出具的备案证明。子账户划转时应当有房地产经纪机构或交易保证机构和房产买方的签章。

　　 交易结算资金的存储和划转均应通过交易结算资金专用存款账户进行，房地产经纪机构、交易保证机构和房地产经纪人员不得通过客户交易结算资金专用存款账户以外的其他银行结算账户代收代付交易资金。房产买方应将资金存入或转入客户交易结算资金专用存款账户下的子账户，交易完成后，通过转账的方式划入房产卖方的个人银行结算账户。当交易未达成时，通过转账的方式划入房产买方的原转入账户；以现金存入的，转入房产买方的个人银行结算账户。客户交易结算资金专用存款账户不得支取现金。

　　 七、加强交易结算资金专用存款账户管理。房地产经纪机构或交易保证机构应保证客户交易结算资金专用存款账户的资金支付条件和具体方式与房地产经纪合同中的约定一致。

　　 各市、县房地产管理部门应当采取定期或不定期检查的方式，对房地产经纪机构或交易保证机构的客户交易结算资金专用存款账户的开立情况、交易资金支付情况等加强监管。对违反合同约定使用资金的行为，要严肃查处。

　　 客户交易结算资金专用存款账户的开户银行应按照其与房地产经纪机构或交易保证机构的约定，加强资金管理，确保存量房交易结算资金专款专用。

　　 八、建立健全办事公开制度。各市、县房地产管理部门应当完善房地产市场信息系统。有条件的地方，要积极开通房地产经纪合同和交易合同网上签约系统，构建统一的网上签约、交易过户、产权登记信息平台，方便房地产经纪人及交易当事人查询房地产交易登记信息。

　　 九、建立和完善信用公示制度。各级房地产管理部门或房地产经纪行业组织要不断完善房地产经纪机构和房地产经纪人员信用档案系统，对房地产经纪机构和房地产经纪人员的失信、违法、违规行为，要记入信用档案并向社会公示。

　　 十、加强房地产经纪行业自律建设。房地产经纪行业组织要不断建立和完善房地产经纪执业规则，明确执业标准及经纪行为准则。建立健全房地产经纪机构资信评价体系，积极开展资信评价活动。建立房地产经纪机构和经纪人员失信惩戒机制。探索建立房地产经纪机构房源、客源信息共享系统。

　　 各地可根据本通知制定具体的实施细则。

　　 近期，各市、县房地产管理部门要对房地产经纪机构开展一次全面的清理整顿，严肃查处违法违规行为。对典型案例要向社会曝光。各省级建设（房地产）行政主管部门要在2007年3月底以前，将清理整顿情况上报我部住宅与房地产业司。

中华人民共和国建设部
中国人民银行
二○○六年十二月二十九日


　　　　　　　　论“共同侵权行为规定”之解释
　　　　　　　　　　　－－以“共同”的解释和加害人不明情形的解释为中心

　　内容提要: 关于共同侵权行为的规定，《日本民法》只有第719条一个条款。其前段中的“共同”的含义，我们持主观共同说的立场，认为为成立“共同”侵权行为，必须具备“更为紧密的意思参与”意义上的主观共同性。其后段，是在不存在主观共同性的数个行为人的场合，为保护受害人而做的有关因果关系推定的规定，因此，作为加害人，通过对因果关系全部不存在或者部分不存在进行举证，可以实现免责或减责。


　　目次
　　一、问题的提出
　　二、“共同”的含义（《日本民法》第719条第1款前段）
　　三、加害人不明的情形（《日本民法》第719条第1款后段）
　　四、《日本民法》第719条第1款前段与后段的概要
　　五、结论

　　一、问题的提出
　　日本共同侵权行为的解释论，是在20世纪70年代日本经济高度发展时期此起彼伏的公害诉讼和药害诉讼中，围绕探讨如何追究国家与企业以及企业与企业之间的责任问题而逐渐展开的。[1]相关讨论虽然持续至20世纪80年代，但此后并未出现活跃讨论。在这一时期，在司法实践中，下级法院以公害诉讼和尘肺诉讼为中心虽然展开了共同侵权行为法的讨论，但学界并未跟进相关讨论。[2]然而，近年来，由于在司法实践中，伴随着石棉诉讼的提起，国家与企业以及企业与企业之间的法律责任问题成为亟待解决的首要问题，因此，共同侵权行为法的解释论再次倍受关注。[3]在这种背景之下，我于2012年与我的恩师—京都大学名誉教授前田达明先生[4]共同完成的著作《共同侵权行为法论》[5]，立足于日本20世纪70年代构筑的以《日本民法》第719条的解释论为中心的共同侵权行为法论的内容，在充分考察此后日本下级法院判决的基础上，重新展开当前我们所主张的主观共同说的正当性及其论证研究工作。
　　在日本理论界，只要提到共同侵权行为法，通常就会涉及公害问题。围绕共同侵权行为法，日本形成了以公害受害人救济论为目的的解释论，并成为日本共同侵权行为法的代表性解释论。但是，与此相对，我们自20世纪70年代开始，就强调认识共同侵权行为法之中适用于多数侵权行为人场合的普遍性理论的重要性。基于这种认识，无论是对过去的解释论素材甚至包括公害诉讼素材，还是对现在的解释论素材，我们均致力于提出能够更为普遍适用的、在一般性解释论之中展开共同侵权行为法理论研究。[6]
　　另一方面，正如大家所了解的那样，在中国，作为《中华人民共和国民法（草案）》九编中的一编，侵权责任法曾经于2002年12月九届全国人大常委会第三十一次会议上被初审。此后，根据第十届、第十一届全国人大常委会的立法规划，自2008年开始，中国展开了侵权行为法单独立法的工作[7]，并取得成效。《中华人民共和国侵权责任法》于2009年12月26日由中华人民共和国第十一届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议通过，并自2010年7月1 日起施行。该法在第二章中设立了共同侵权行为规定。从上述这些因素来看，我认为讨论有关“共同侵权行为”问题，是非常适时的。基于上述考虑，我这次的演讲将以日本的讨论为基础，针对共同侵权行为中以下问题进行，即：①“共同”的含义；②在多数人实施权利侵害行为而加害人不明的情形下，应如何处理？应如何解释此时的共同行为人？共同侵权行为法存在的意义与理论根据何在？等等。
　　这些问题，就我所知，在中国也有争论。在日本民法中，正如大家所了解的那样，关于共同侵权行为的规定，《日本民法》只有第719条一个条款。前面所列举的两个问题，分别涉及第719条第1款前段（前段）与后段（后段）的解释。在中国，前者即关于“共同”的含义，对应的是中国《侵权责任法》第8条（以及第9条，该第9条关于教唆、帮助的规定，是具有强烈意思关联的情形）；后者与“加害人不明的情形”相关，对应的是中国《侵权责任法》第10条（第11条、第12条，这些条款没有使用“共同”二字）。不过，中国《侵权责任法》第11条是否属于共同侵权行为的规定，最近在日本也存在争议。有力说认为，该条规定不是共同侵权行为，而是独立的、单独的侵权行为出现竞合情形下的竞合侵权行为。[8]
　　二、“共同”的含义（《日本民法》第719条第1款前段）
　　（一）《日本民法》第719条
　　《日本民法》关于共同侵权行为规定如下：“（1）数人因共同侵权给他人造成损害时，各自对其损害负连带赔偿责任。在不能确定共同行为人中由何人加害时，亦同。（2）教唆或帮助侵权行为人的人视为共同行为人，适用前款规定。”
　　顺便说一下，众所周知，在日本，虽然本条有关的立法过程并不清楚，但从比较法来看，此条应是《德国民法》第830条的翻译。[9]其中，第一个问题即 “共同”的含义，指的是《日本民法》第719条第1款前段的“共同侵权行为”中的“共同”。那么，如何解释“共同”的含义呢，这便成为问题了。
　　（二）客观共同说（判例、旧通说），主观共同说，主、客观说（主观客观并用说）
　　1．解释的前提
　　解释“共同”含义的实践意义在于：第一，各共同侵权行为人的行为与损害结果之间是否必须存在个别的因果关系？第二，与此相关，在一般侵权行为规定（第 709条）之外设立共同侵权行为规定的意义何在？也就是为什么要规定共同侵权行为？下面我们将以这些问题为中心，对倍受关注的日本学说、判例的主要观点进行说明。
　　2．旧通说（我妻荣博士[10]、加藤一郎博士[11]等）
　　旧通说在持客观共同说立场的同时，要求各共同侵权行为人与损害之间有因果关系。但最近，支持此说的学者并不多。
　　对于这种见解，有批评意见认为，就同一损害，要求每个人都要承担责任，会导致在《日本民法》第709条规定的一般侵权行为上，要承担责任相同的结果，共同侵权行为规定的存在意义就变得不明确。[12]此外，还有批评意见认为，客观共同说认为，共同侵权行为人应就全部损害结果承担连带责任，但如此一来，在公害的场合，对所造成的巨大损害数额因为受害人的选择而由部分加害人承担，则属不公平，因此，主张在不存在主观共同关系的公害的情形下，应该排除连带责任。[13]
　　此外，还有批评意见认为，“客观共同性”的含义不明确，[14]即从客观共同说的立场出发，例如，与后面即将介绍的山王川事件相关，在多数工厂向河流排污造成污染损害的情形下，数家工厂因为“共同相关”而被一起作为了共同被告，单纯的主观标准并未发挥作用，因此，主张应在考察各工厂物理上的邻近程度、工厂运行状态、地域性、排出污水的标准等客观因素的基础上，进行认定。[15]但是，由于工厂恰巧就在附近运行，为什么超过相关程度就必须赔偿呢？判决并不明确。同时，判决如何对工厂运行状态、地域性、排出标准等客观因素进行考虑，也不明确。此外，上述均是以过失为前提的行为义务决定因素，为什么它们能够成为决定“共同关联性”的因素呢？也不清楚。如此种种，判例遭到这些批判。
　　3．判例（日本最高法院）的立场
　　判例一贯采取客观共同说的立场，这是受了旧通说的影响。在此，我先介绍两个战后的日本最高法院的判决。
　　（1）山王川事件
　　最初明确客观共同说立场的是日本最高法院1968年4月23日的判决，[16]其通常被称为山王川事件。原告是利用山王川的河水种植水稻的十二名农民。由于国营的酒精制造厂所排出的废水以及四个社区的下水道所排放的废水（下水）均排人该河流，并因为所排废水均含氮，因而使得山王川的河水的氮浓度远远超过了水稻生长的最大允许值，结果，水稻尚未成熟便出现东倒西歪现象并减产。上述十二位农民便以遭受损害为由，向国家提起了损害赔偿请求诉讼。对此，国家进行了如下反驳：向山王川排出的城市下水中也含氮，因此，不能说工厂所排放的废水是导致损害的原因。
　　日本最高法院用以下观点驳回了国家的主张：在共同行为人各自的行为客观相关而共同违法造成损害的情形下，当各行为人各自的行为均独立具备侵权行为要件时，各行为人应该对与上述违法的加害行为具有相当因果关系的损害，承担赔偿责任。而且，如果工厂不向山王川排放废水，就不会发生减产损害，减产的直接原因是本案工厂排放废水，因此，废水排放与损害发生之间具有相当因果关系。
　　[评论]本判决中存在以下两个疑问：第一，判决未对“客观关联共同”做任何说明；第二，由于判例理论采取了与旧通说相似的立场，因此，共同侵权行为规定丧失了其存在的意义。[17]
　　（2）交通事故与医疗事故的依次竞合事件
　　第二个判例是日本最高法院2001年3月13日的判决。[18]在这一案件中，原告之子虽然因交通事故遭受了放置不管的话，就会发生死亡程度的脑部损伤，但在事故后，原告之子被送入被告医院。被告医院如果能够在早期发现原告之子脑出血并施行适当治疗的话，则原告之子极有可能被救活。
　　对于此案，日本最高法院认为，这种场合属于共同侵权行为，并有如下论述：“不管是交通事故还是医疗事故，都有可能导致原告之子的死亡这种难以分割开来的结果，不管是哪一种事故，都和此结果之间具有相当因果关系。由于交通事故中的驾驶行为与医疗事故中的医疗行为属于《日本民法》第719条的共同侵权行为，因此，各侵权行为人应对受害人所遭受损害全额承担?带责任”。此外，判决还认为：“正如本案一样，对于由数个独自成立的侵权行为依次竞合而成的共同侵权行为，在与受害人的关系上，不允许在限定各侵权行为人应承担的责任的基础上，限定损害赔偿数额”。其理由是，违反明文规定、偏离保护受害人的宗旨、违反公平分担损害的理念。
　　[评论]判决认为，即使在交通事故与医疗事故竞合的情形下，适用《日本民法》第719条第1款前段规定。但是，判决完全没有提及“客观共同性”。同时，在此事件中，交通事故与医疗事故均和受害人死亡有明确的因果关系。因此，即使采取前述客观共同说的立场，也应当说本案是独立的侵权行为的竞合，不应理解为共同侵权行为。[19]
　　更为根本的是，判决仅仅为了保护受害人而不认可减免责任，这种做法，从日本侵权行为法中的公平分担损害理念，以及私权自治的观点来看，其价值判断欠缺公平。[20]
　　4．主观共同说
　　现在的学说中，主观共同说属于有力说。我的恩师京都大学名誉教授前田达明先生，对立法过程进行详细研究，从比较法的观点出发，并参考日本侵权行为法的母法—德国民法，在此基础上，提出了主观共同说，[21]并成为学界的有力说，我也持相同立场。主观共同说的主要观点如下：
　　主观共同说的特点是，认为各个共同侵权行为人自身的行为与损害结果之间，即使不存在因果关系，也必须对全部损害承担连带责任，不承认减责与免责，而且，共同侵权行为规定的存在的意义，就是保护受害人。
　　不过，中国《侵权责任法》第67条虽然规定根据参与程度来决定责任大小，但此条并不适用于《侵权责任法》第8条规定的情形。和中国法一样，对于《日本民法》第719条第1款前段的情形，从我们所主张的主观共同说的立场出发，并不考虑“与参与程度相应的责任大小”。而且，从实质的利益衡量的角度来看，当仅排放少量有害物质的企业盈利，而排放大量有害物质的企业出现赤字时，会导致无法救济受害人的不利后果。较少的排放者也因为具有意思上的联系，所以不得不让其承担全部责任。
　　但是，另一方面，对和自己行为没有因果关系的权利侵害，不承担责任，是私法上的大原则，同时，其也违反自己责任原则和个人责任原则。还有，过于强调保护宪法（如保护财产权的第29条）保障的受害人的权利，就会过度限制同样为宪法（如第13条）所保护的加害人的行动自由，这也是不允许的。因此，让人对与自己无关的他人的行为承担法律责任，从私法原则的角度来看，必须慎重。这里，将自己责任原则的例外加以正当化的根据，即归责根据，就非常重要。我认为，这才是共同不法行为人的主观即意思。作为这种意思的具体内容，迄今为止，被解释为“各自利用他人的行为、同时容允自己的行为被他人利用的意思”。在刑法学中，与此对应的即是行为共同说。[22]
　　可以考虑的典型情况，有以下几种：
　　（1）故意的共同侵权行为的场合。与刑法中的共同正犯相对应，即就权利侵害存在合意的场合，即具有“共谋”的情形。如，A与B共谋杀害X，共同用手枪袭击X时，A的子弹命中X致其死亡，B的子弹未命中。此时，A与B共同对X的死亡承担损害赔偿责任。
　　（2）过失共同侵权行为的场合。即虽然没有共谋，但存在权利侵害之外的合意，各自具有过失的情形。例如，A与B在山道行走时，遇山上落石，数个石块妨碍了道路通行。这时，A与B共同将石头推向山谷时，A推下的石头，砸伤X并致其死亡，B推下的石头没有砸着X。这时，A与B也共同对X的死亡承担损害赔偿责任。[23]
　　关于这一点，稍微多说几句。在刑法的世界中，只有基于故意的共同行为才被视为共同正犯（犯罪共同说）。这是因为，刑法在以惩罚加害人为目的的同时，还最大限度地尊重加害人的行为（活动）“自由”。也就是说，刑法是对付违法的最后“屏障”。与此相对，民法的损害赔偿法则是以平衡“救济受害人”和“保护加害人的行为自由”为目的，因此，当各加害人具有过失，虽然合法但具有共同“意思”、相互协助时，从救济受害人的观点出发，承认其为共同侵权行为（刑法中所说的行为共同说）。这是由于，在通常情况下，与加害人单独的个人活动相比，由多数加害人相互协助的情形将取得更好效果，获得更多利益。因此，让该行为作为共同侵权行为而使其承担更大危险（更大负担），也是无可奈何的事（利益归属之所在，也是损失归属之所在）。
　　5．主观、客观并用说（主客观说）