福建省宁德市人民政府


宁德市人民政府关于印发宁德市经济适用住房管理规定的通知

宁政〔2006〕文64号


各县（市、区）人民政府，东侨、赛岐经济开发区管委会，市政府各部门、各直属机构：

《宁德市经济适用住房管理规定》已经市政府研究同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

宁德市人民政府
二ОО六年三月十日

宁德市经济适用住房管理规定

第一章 总 则

第一条　为规范本市经济适用住房建设、销售和管理行为，保护当事人合法权益，根据建设部、发改委、国土资源部、中国人民银行《关于印发〈经济适用住房管理办法〉的通知》（建住房[2004]77号）和省建设厅、发改委、国土资源厅、物价局、人行福州中心支行《关于贯彻落实建设部等四部委〈经济适用住房管理办法〉的通知》（闽建房[2004]141号）以及有关政策规定，结合本市实际情况，制定本规定。

第二条　本规定所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。

第三条　在本市辖区内从事经济适用住房建设、销售，实施经济适用住房管理，应当遵守本规定。

第四条　购买经济适用住房实行申请、审批和公示制度。

第五条　房地产主管部门负责本市经济适用住房的实施和管理；负责研究制定本市经济适用住房建设和供应政策；负责本市经济适用住房项目招标管理、建设管理、销售与售后管理和监督管理；负责设立和管理经济适用住房管理专户；负责会同计划、规划、国土资源部门根据土地利用总体规划、城市总体规划，编制本市经济适用住房建设发展规划和储备计划；负责监督项目法人招投标。

发展和改革部门负责会同房地产、规划、国土资源等部门依据本市经济适用住房建设发展规划，编制年度建设投资计划；负责本市经济适用住房建设项目审批、年度投资计划的审核、上报和下达工作。

规划部门负责本市经济适用住房建设项目的选址，核发规划许可证。

国土资源部门负责本市经济适用住房建设项目用地预审、征地报批、土地供应等工作。

财政部门负责对本市经济适用住房建设中政府投入资金的拨付、审核及监督等工作。

物价部门会同房地产主管部门经济适用住房年度指导价格的制定和价格审批、监督工作。

监察机关负责监督各相关业务主管部门在本市经济适用住房建设、供应和管理中依法履行职责的情况。

人民银行、银监机构负责协调解决有关经济适用住房贷款事项，并对贷款使用情况进行监督管理。

第二章 相关政策

第六条　经济适用住房建设用地应当按照本市土地利用总体规划和城市总体规划要求，合理布局，实行行政划拨方式供应。全市经济适用住房的用地规模，应纳入本市住宅建设用地供应计划。经济适用住房年度储备用地原则上应占商品住宅年度土地供应计划的8～10%，并在全年度土地供应计划中统筹安排。

第七条　经济适用住房建设和经营中的行政事业性收费，减半征收；经济适用住房项目小区外基础设施建设费用，由政府负担。

第八条　经济适用住房所征收销售营业税中市级财政的留成部分，主要用于帮助中低收入家庭解决住房困难，优先用于最低收入和低收入家庭住房保障补助。

第九条　经济适用住房小区可适当建设经营性设施、车库、店面等经营性用房，不计入建设成本，其中按总建筑面积1%～2%的经营性用房产权归全体业主所有，其经营收益专项用于补贴经济适用住房小区的物业管理。

第十条　在宁的中央、省直属企事业及军队的经济适用住房建设，实行属地管理。经所属主管部门批准后，统一纳入市直经济适用住房建设计划。

第十一条　严格执行国务院国发[1998]43号文件精神，停止住房实物分配和集资建房，已批在建集资建房纳入经济适用住房管理，企业单位利用自用存量住宅地建设经济适用住房，该单位符合经济适用住房申购条件的职工享有优先购买权，剩余房源应向社会公开销售。

第十二条　购买经济适用住房的个人向商业银行申请贷款，除符合《个人住房贷款管理办法》规定外，还应当提供准予购买经济适用住房的证明。个人住房贷款利率执行中国人民银行公布的贷款利率执行。

经济适用住房建设单位可以在建项目作抵押向商业银行申请住房开发贷款，贷款利率可下浮10%。

第十三条　用于个人购房贷款的住房公积金，应优先向购买经济适用住房的个人发放。职工可以提取本人及直系亲属的住房公积金购买经济适用住房；可以本人及直系亲属的住房公积金偿还住房贷款。

第三章 建设管理

第十四条　经济适用住房开发建设按照政府组织协调、企业市场运作的原则，实行项目法人招标方式。招投标工作由房地产主管部门牵头，相关职能部门参加，成立招投标工作小组，按照国家有关规定组织实施。

经济适用住房建设单位对经济适用住房项目要实行独立建帐核帐制度。审计部门、监察机关对经济适用住房建设实行专项审计，依法监督检查。

第十五条　经济适用住房建设标准以中小套型为主，110平方米以下的户型必须达到80%以上，其余的原则上不超过130平方米，严格控制大户型。

新建经济适用住房小区，应配套建设适当的廉租住房，建设套数应占经济适用住房总套数的3%。廉租住房应供应城镇居民最低收入家庭。廉租住房建设管理具体规定另行制订。

第十六条　经济适用住房的规划、设计和建设必须严格执行国家有关技术规范和质量、安全、环保标准，积极推广应用先进、成熟、适用、节水、节能、节材的新技术、新工艺、新材料，提高建设水平。

第四章 价格管理

第十七条　经济适用住房价格实行政府指导价，年度指导价格由物价局会同房地产主管部门根据拆迁土地级别、建设成本和中低收入家庭经济承受能力等因素测算确定，定期向社会发布。

第十八条　经济适用住房基准销（预）售价格由建设单位根据成本核（测）算向物价部门和房地产主管部门申报。经政府确定的基准销（预）售价格应在项目开工之前确定，并及时向社会公示。

第十九条　经济适用住房的售价，应当以基准价格为基础，计算楼层、朝向差价。楼层、朝向差价按整幢（单元）增减的代数和为零的原则确定。

第二十条　确定经济适用住房的价格应当以保本微利为原则，其销售基准价格和浮动幅度应当按照国家发改委、建设部《经济适用住房价格管理办法》和福建省物价局、建设厅《经济适用住房价格管理办法实施细则》的规定确定。

第二十一条　申请人购买经济适用住房时，在享受标准内面积，按政府部门确定的经济适用住房基准销售价格购买；超标的，按当年度同级地段商品房价格购买。

商品房价格由建设单位委托具备资质的房地产评估机构评估后，向房地产主管部门报备。

第五章 销售和售后管理

第二十二条　申请购买经济适用住房应同时具备下列条件：

（一）具有宁德市区范围内城镇常住户口的（含符合安置我市的军队人员）；

（二）在城区内的无房户、住房困难户（指家庭人均建筑面积低于15平方米的）；

（三）家庭收入低于当年年度统计部门公布的上一年度职工年平均工资收入4倍以下的；

（四）未购买公有住房、经济适用住房、安置房以及参加集资建房等福利性住房的，或未享受住房货币补贴的；

第二十三条　除申购家庭夫妇外，下列人员可以作为分摊家庭住房使用面积的人口：

（一）共同居住的近亲属及其家庭成员；

（二）正在服义务兵役和在校学习的子女；

（三）符合法定赡养或监护义务的人员。

第二十四条　房改部门负责受理申购家庭的申请、初审，复审申购家庭条件。在规定的时间内完成申购对象的核查工作。符合条件的购房户分别在当地新闻媒体上予以公示。公示时间15日，公示后有投诉的，由所在单位或街道的纪检监察部门进行调查、核实；对无投诉或有投诉经调查核实投诉不实的给予办理购房资格手续。

第二十五条　经济适用住房的购房享受面积控制标准按省政府闽政[1995]40号文件规定执行。

带电梯的高层住宅每套可核减一定数量的公摊面积，不计入超标面积部分，核减部分由申购人按基准价格购买，具体数量由房地产管理局根据该楼情况确定。

第二十六条　经济适用住房建设单位在售房时把出售经济适用住房中收取的商品房与经济适用住房价的差额部分款项，由销售单位扣除超标部分应缴的土地出让金的款项后，主要用于经济适用住房项目的小区基础设施和配套建设，节余的应作为经济适用住房和廉租住房建设的专项补充资金。该资金按季度拨入经济适用住房管理专户，实行专项管理，并由同级财政部门监督使用。

第二十七条　经济适用住房在取得《房屋所有权证》和《国有土地使用证》5年后，方可按市场价上市转让销售。个人转让已购经济适用住房，原则上不再交纳所得收益；其土地出让金按闽政[2000]398号文件规定执行。

经济适用住房的土地证、房产证书中注明的以商品房价格购买的面积免征土地收益金。

在规定不得上市的期限内确需上市出售的，由房地产主管部门按原供应价回购。

第二十八条　个人购买的经济适用住房在规定不得上市的期限内，不得用于出租经营。确需出租的，只能以政府确定的租金标准出租给符合条件的家庭。

政府鼓励房地产开发企业建设用于出租的经济适用住房，以政府核定的价格向符合条件的家庭出租。

第六章 监督管理

第二十九条　违反本规定的，按建设部、发改委、国土资源部、中国人民银行《关于印发〈经济适用住房管理办法〉的通知》的有关规定处理。

第三十条　对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件，骗购经济适用住房的个人，由经济适用住房主管部门追回已购住房或者由购买人按市场价补足购房款，并可提请所在单位对申请人进行行政处分；对出具虚假证明的单位，由经济适用住房主管部门提请有关部门追究单位主要领导的责任。

第三十一条　从事购买经济适用住房审核、审批、销售的工作人员，以权谋私、玩忽职守的由其所在单位或上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的依法追究刑事责任。


第七章 附 则

第三十二条　各县（市、区）人民政府根据本规定，制定适合本辖区的经济适用住房管理规定。

第三十三条　本规定具体执行中的问题，由宁德市房地产管理局会同市发改委、国土、规划、人行等有关部门负责解释。

第三十四条　本规定自发布之日起施行。



建设部


建设部对《关于确定直管国有房屋土地使用权问题的请示》的答复
建设部



湖北省建设厅：
接你厅“关于明确直管国有房屋土地使用权问题的请示”（鄂建〔1993〕243号），现答复如下。
我们认为，在当前贯彻中共中央、国务院加强宏观调控的精神，加强房地产市场宏观管理，促进房地产业健康持续发展的新形势下，有必要重申我国房地产管理一贯坚持和遵循的基本原则：
一、房屋所有权和该房屋占用的土地使用权的权利主体应当一致，房屋所有权人对该房屋占用的土地享有使用权。
解放以来，我国对待房屋所有权和该房屋占用的土地使用权的一贯原则是，不经取得土地使用权，不得进行地上建筑；地上建筑所有权转移时，连同所使用的房基地一并转移；合法取得的房屋所有权和土地使用，受国家法律保护。多年来，我国司法、规划和房地产管理机关都是按照这
一原则，处理有关房地产权属问题的。
对国家基本法律中关于公民、法人合法民事权益的规定和法律保护，部门规章无权否定和变更。
二、房地产管理部门是直管国有房屋所有权和该房屋占用土地使用权的合法产权代表人。
由各地城市房地产管理部门管理的直管国有房屋，其所有权和该房屋所占用的土地使用权，属于地方人民政府，并由房地产管理部门代表政府进行管理与经营。
根据上述两个原则，1．直管国有房屋长期出租给企事业单位使用的，土地使用权应当仍然归属房地产管理部门；2．公共娱乐房屋（如影剧院、文化宫等）产权属于房地产管理部门的，其院落的土地使用权，应归属房地产管理部门；3．单位与单位之间插花之地，包括直管公房与单
位自管房之间的空地，原则上应按原批建时划定用地范围确定土地使用权界线；否则应作为未确定土地使用权的国有土地处理。



1993年9月30日