试论名实不符的房屋转租条款的性质与效力/李刚

作者:法律资料网 时间:2024-07-07 03:22:20   浏览:9925   来源:法律资料网
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  在房屋租赁中,经常发现出租人在签订合同之前就已经知道承租人用于转租,比如与中介公司签订租赁合同,但是在合同中定有“不得转租”条款以应付上级部门的检查,或者当事人对转租条款约定不明,比如只规定了“不得转租”,而没有约定相应的法律责任等。而一旦双方发生纠纷,此时如何认定该约定条款的性质与效力则显得重要起来。

  一、转租合同效力的司法认定

  对于转租合同的效力,我国学界和实务界有三种观点,即有效说、无效说以及效力待定说。笔者认为:首先,我国学界和司法界的主流观点并没有采用处分行为和负担行为的二元划分,即使有的学者进行了划分,也对什么是处分行为,哪些物权行为为处分行为存在争论。其次,我国的立法并没有采用处分行为和负担行为二元划分,我国物权法上的处分行为与作为二元划分法来源地的德国法上的处分行为存在差异。最后,租赁权在我国立法上并不是物权,由于物权法定原则,设定租赁权的行为并不是物权行为,而是设定债权债务的行为。尽管在学界也有学者认为租赁权具有物权的性质,但是并不主流,而且租赁权的物权化也只是为了更好的使承租人占有、使用租赁物,而不是创设、变更或者消灭物权。所以,我国的立法不能采取有效说,有效说、效力待定说的前提是租赁权是负担行为而不是物权行为,主张物权行为的独立性;也不能采取无效说,因为原租赁合同和转租合同并不是真正意义的主从合同,不能彻底否定合同的相对性。所以,我国对于转租合同的效力进行了适合国情的规定。

  对于房屋转租,我国合同法第224条规定:承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人未经承租人同意转租的,出租人可以解除合同。第228条规定:因第三人主张权利,致使承租人不能对租赁物使用、收益的,承租人可以要求减少租金或者不支付租金。而当第三人为出租人,承租人为次承租人的,转租合同明显有效。综上,承租人转租房屋的前提是经出租人同意,但是未经同意转租的,承租人只是可以解除合同,而非合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)第16条规定:出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。而从相反方向推定,未经出租人同意,转租合同未必无效。但是在最高法院民一庭负责人解读《解释》即就相关问题答记者问时,明确了未经出租人同意的转租合同为无效合同。但是应该看到最高院的司法解释是在平衡出租人、承租人和次承租人利益的基础上,是在平衡静态财产安全以及动态财产安全的情况下,是在平衡交易安全和交易稳定的主旨上做上述规定的。因而,认定转租合同的效力首先应该适用《解释》第16条的推定同意,然后再考虑是否经过出租人同意,即两者是特殊条款、例外条款与一般条款、原则条款的关系。

  二、合同中约定的“不得转租”条款的性质与效力

  对于当事人约定的“未经同意不得转租”的条款,有意见认为其是违约责任条款,承租人未经出租人同意转租房屋的,转租合同有效,但是承租人须向出租人承担违约责任;也有意见认为其是授权条款,其认为租赁合同的签订含有出租人对承租人身信赖利益在内,因而合同中约定可以转租的即视为出租人对承租人进行了授权,如果规定了“不得转租”条款,则视为承租人没有权利对外出租,否则为无权处分合同;还有意见认为应该正确认识当事人对于合同转租的约定与《解释》16条法律推定同意条款之间的关系,即是优先适用推定同意的法律拟制条款,还是优先适用当事人之间的约定?

  首先,就违约责任说而言,笔者认为“未经同意不得转租”的条款,是否具有违约条款性质,需要结合合同的具体约定来认定,不能以偏概全。如果当事人之间约定了擅自转租的违约金、解除合同或者赔偿条款等违约责任形式的,则具有违约责任条款性质,如果只是规定了不得转租,并没有规定后果或者违约责任的,是否具有违约责任条款仍不明确。而且从其法律性质而言,不得转租条款,不但是违约责任条款,而且是重大违约责任条款,具有决定原租赁合同与转租合同效力的性质。

  其次,就授权条款说,笔者认为,虽然出租人和承租人签订租赁合同在很多情况下基于对于承租人的信赖,但是即便基于此,在合同中是否约定不得转租条款,也无法表明承租人是否获得了出租人的授权,两者之间没有关系。

  最后,应该正确认识当事人之间关于转租条款的约定,按照合同法的精神和原则,当事人之间的约定明确且不违背法律法规的强制性规定即合法有效,应该适用当事人之间的约定。而《解释》16条并不是法律法规中的强制性规定,其从性质上属于最高人民法院为了处理案件而作的法律推定,属于一种司法技术,但是其有明确的适用前提,即当事人之间没有约定或者约定不明确。而一旦约定明确,法律行为的效力和责任也是明确的,不需要适用司法推定技术。因而当事人之间若有约定且明确时,则约定应该得到遵守;当事人之间约定了擅自转租可以解除合同或者确认转租合同无效的,而没有规定权利的行使期间,或者仅约定了不得转租的,或者对于转租没有约定的,才可依照《解释》第16条的规定予以补充适用,从而稳定法律关系,促进交易。可见,《解释》第16条虽然是特殊条款,是一种法律的推定,但是并不是适用于所有的当事人知道或者应当知道的情形,而只适用于当事人对于转租的责任和后果没有约定或者约定不明的情形。

  三、名实不符的转租条款的性质与效力

  转租条款名实不符的,即约定不得转租的,但是出租人事前就知道承租人要转租的,或者双方签订不得转租的合同条款只是应付相关单位的检查,那么如何认定此类转租条款的性质与效力?

  因此,笔者认为,如果有证据证明双方的意思表示真实且一致同意转租的,则应该按照双方的意思表示以及真实履行情况认定不得转租的条款已经被修改,双方达成了新的转租条款,从而按照“房屋可以转租”认定。如果没有证据证明出租人已经知道承租人用于转租的,此时就应该按照约定优先的原则处理;如果约定不明确的,则按照上述法律推定同意与当事人之间约定的转租条款之间的关系来适用法律,即优先适用推定同意条款,然后再适用未经同意的条款。

  (作者单位:北京铁路运输中级法院)
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抚顺市矿山地质环境保护条例

辽宁省抚顺市人大常委会


抚顺市矿山地质环境保护条例

(2008年12月19日抚顺市第十四届人民代表大会常务委员会第六次会议通过 2009年1月9日辽宁省第十一届人民代表大会常务委员会第六次会议批准)


目 录

          第一章 总则

          第二章 调查评价与规划

          第三章 保护与治理

          第四章 监督管理

          第五章 法律责任

          第六章 附则




第一章总则

          
  第一条 为保护和改善矿山地质环境,防治地质灾害,保护公共财产和公民生命财产安全,促进经济和社会可持续发展,根据有关法律法规,结合本市实际,制定本条例。
  第二条 本条例适用于在本市行政区域内从事矿产资源开发利用、工程建设等影响矿山地质环境的活动。
  第三条 矿山地质环境保护坚持积极保护、合理开发,预防为主、防治结合,谁开发谁保护、谁破坏谁治理、边开发边治理的原则。
  第四条 市国土资源行政主管部门负责全市矿山地质环境保护的监督管理。
  县国土资源行政主管部门负责本行政区域内矿山地质环境保护的监督管理。
  市、县、区人民政府有关部门按照各自的职责依法做好矿山地质环境保护的有关工作。
  第五条 任何单位和个人都有权对破坏矿山地质环境的行为进行检举和控告。
  在矿山地质环境保护工作中做出突出贡献的单位和个人,由市、县人民政府给予奖励。

  
第二章调查评价与规划
  第六条 市、县国土资源行政主管部门应当定期组织开展矿山地质环境调查评价工作,矿山地质环境调查评价应当包括下列主要内容:
  (一)矿山的基本情况;
  (二)矿山地质环境背景;
  (三)矿山开发引起的地质灾害及矿山地质环境问题;
  (四)矿山生态环境修复与治理措施及效果;
  (五)矿业活动对地质环境所产生的影响及其程度;
  (六)矿山地质环境保护与生态恢复治理区划及工程部署建议。
  第七条 市、县国土资源行政主管部门负责编制本行政区域內矿山地质环境保护与治理规划,并纳入本地区国民经济和社会发展规划,报本级人民政府批准实施,县级矿山地质环境保护与治理规划同时报市国土资源行政主管部门备案。
  经过批准的规划不得擅自修改,确需修改的,应当报本级人民政府批准。
  第八条 矿山地质环境保护与治理规划应当包括下列内容:
  (一)矿山地质环境现状及发展趋势;
  (二)矿山地质环境保护与治理的原则、目标与主要任务;
  (三)矿山地质环境保护与治理规划分区;
  (四)矿山地质环境治理的重点工程;
  (五)规划实施的保障措施。

  
   第三章保护与治理
  第九条 在本市行政区域内从事矿产资源开采的,应当依法办理登记手续,取得采矿许可证,并委托具有相应资质的单位编制矿山地质环境保护与综合治理方案,按照采矿许可证的审批权限,报国土资源行政主管部门审查备案。
  采矿权人变更矿区范围、开采方式的,应当重新编制矿山地质环境保护与综合治理方案,报国土资源行政主管部门审查备案。
  第十条 矿山地质环境保护与综合治理方案应当包括下列内容:
(一)矿山的基本情况;
(二)矿山地质环境影响评估;
(三)矿山地质环境保护与治理目标;
(四)治理措施与进度安排;
(五)安全保障及突发事件应对措施;
(六)矿山地质环境保护与治理损益分析。
  第十一条 采矿权人在城市规划区内井工开采煤炭资源的,应当遵守城市总体规划,不得超越采煤沉陷影响地面界线。
  第十二条 从事矿产资源开发需要配套建设地质环境保护工程的,配套工程的设计、施工和验收应当与主体工程的设计、施工和验收同时进行。
  第十三条 探矿权人在勘查作业后,应当及时清理现场,对遗留的探槽、井孔、坑巷或者形成的危岩、危坡等,应当采取治理措施,消除安全隐患。
  第十四条 采矿权人在矿山生产过程中或者在停办和关闭矿山前,应当根据矿山地质环境保护与综合治理方案,履行下列矿山地质环境治理和恢复义务:
(一)整修被损坏的道路、建筑、地面设施,达到安全、可利用的状态;
(二)整治被破坏的土地,达到种植、养殖或者其他可供利用的状态;
(三)整修露天采矿场的边坡、断面并恢复植被,消除安全隐患,达到与周围环境相协调;
(四)采取有效技术措施,使地下井巷、采空区达到安全状态;
(五)依法处理矿山开采废弃物;
(六)解决因采矿导致的地下水水位下降所造成的群众饮水问题;
(七)法律、法规规定的其他矿山地质环境治理和恢复义务。
  第十五条 因矿产资源勘查、开采、加工矿产品和工程建设等活动造成地质环境破坏或者引发地质灾害的,行为人为治理责任人,给他人造成损害的,应当赔偿损失。
  对不属于采矿权人职责或者责任人已经灭失的已被破坏的矿山地质环境,市、县人民政府应当采取措施,积极予以治理。
  第十六条 矿山地质环境治理和恢复实行保证金制度。采矿权人为履行矿山地质环境恢复治理义务,应当向国土资源行政主管部门交存保证金。
  保证金本金及利息属采矿权人所有。采矿权人在规定时间内履行矿山地质环境恢复治理义务,经验收合格后,保证金本金及利息返还采矿权人。
  保证金的交存及管理使用办法按照相关规定执行。

  
   第四章监督管理
  第十七条 市、县国土资源行政主管部门有权对采矿权人矿山地质环境保护与治理义务履行情况进行监督检查,及时制止违法行为。采矿权人应当如实反映情况,并提供相关资料。
  采矿权人应当按规定执行矿山地质环境年度报告制度。
  第十八条 市、县国土资源行政主管部门负责组织本行政区域内矿山地质环境监测,完善矿山地质环境监测网络。
  采矿权人应当按照有关技术要求对矿山地质环境进行动态监测,定期向市、县国土资源行政主管部门报送监测资料。
  第十九条 市地震行政主管部门负责组织本行政区域内矿震的监测、防治工作,指导监督采矿权人开展矿震监测和实施减震措施。
  采矿权人应当对矿震进行监测,定期向市地震、市国土资源行政主管部门报送监测资料,采取措施降低矿震的强度和频率,防止破坏性矿震的发生,确保地面建筑物、构筑物安全。
  
   第五章法律责任
  第二十条 违反本条例第九条规定,未取得采矿许可证,擅自进行矿产资源开采的,由市、县国土资源行政主管部门依法给予处罚;造成地质环境破坏的,由市、县国土资源行政主管部门责令其限期治理,逾期不治理或者治理达不到要求的,由市、县国土资源行政主管部门组织治理,费用由责任人承担,可以并处5万元以上10万元以下的罚款。
  第二十一条 违反本条例第十三条规定,探矿权人在勘查作业后,未及时清理现场,对遗留的探槽、井孔、坑巷或者形成的危岩、危坡等,未采取治理措施,消除安全隐患,造成地质环境破坏的,由市、县国土资源行政主管部门责令限期治理;逾期不治理或者治理达不到要求的,由市、县国土资源行政主管部门组织治理,费用由探矿权人承担,可以并处5000元以上5万元以下的罚款;情节严重的,建议原发证机关依法吊销勘查许可证。
  第二十二条 违反本条例第十四条规定,采矿权人未依法履行矿山地质环境治理和恢复义务的,由市、县国土资源行政主管部门责令限期治理;逾期不治理的,由市、县国土资源行政主管部门组织治理,费用由责任人承担,可以并处5000元以上5万元以下的罚款;情节严重的,依法吊销采矿许可证或者建议原发证机关依法吊销采矿许可证。
  第二十三条 违反本条例第十七条规定,拒绝监督检查、弄虚作假、未按规定报告有关情况或者拒不提供相关资料的,由市、县国土资源行政主管部门责令停止违法行为,予以警告,可以并处5万元以下的罚款;情节严重的,依法吊销采矿许可证或者建议原发证机关依法吊销采矿许可证。
  第二十四条 违反本条例第十九条规定,未采取矿震防治措施给他人生产、生活带来危害的,由市地震行政主管部门责令限期改正;给他人造成损失的,依法承担赔偿责任。
  第二十五条 矿山地质环境保护监督管理人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊造成严重后果的,由其所在单位或者上级机关给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  
   第六章附则
  第二十六条 本条例所称矿山地质环境,是指因矿产资源勘查、开采等活动影响到的岩石圈表层系统,主要由岩土体、地下水等基本要素组成。
  第二十七条 本条例自2009年5月1日起施行。


国家中医药管理局关于贯彻落实中药现代化发展纲要的通知

国家中医药管理局


国中医药发(2003)38号

国家中医药管理局关于贯彻落实中药现代化发展纲要的通知

各省、自治区、直辖市卫生厅局、中医药管理局,局各直属单位:

  由国务院办公厅转发科技部等8部门制定的《中药现代化发展纲要》是我国第一部中药现代化发展的纲领性文件,明确了今后近十年中药现代化发展的指导思想、基本原则、战略目标和重点任务,对今后一段时期我国中药现代化发展具有重要的指导意义。为进一步贯彻落实《中药现代化发展纲要》(以下简称《纲要》),推进中药现代化,促进中医药事业健康发展,特提出以下意见。

  一、各地中医药行政部门应紧紧围绕《纲要》提出的战略目标和重点任务,结合本地区、本部门的实际情况,积极关心、参与和支持中药现代化的发展。要从中医药现代化整体发展出发,研究提出有利于本地区中药现代化发展的措施和建议。在实际工作中,要积极加强与相关部门的沟通协调,促进中医药事业健康、持续、稳定发展。

  二、充分利用中医药科技资源,加强中药基础理论和应用基础研究。运用已建立的中药研究技术平台和支撑条件,积极开展和加强中药基础理论研究,在药性理论、组方理论、方剂配伍规律、中药药效物质基础及作用机理等方面深入探索科学内涵,夯实中药现代化发展基础。要从中药产业现代化发展需求出发,组织开展中药新的研究方法、共性生产技术、创新药物、资源繁育和濒危中药资源的代用品等研究。充分发挥现有的中医药资源优势,通过机制创新,吸引社会和企业加强对中药应用基础的研究。

  三、加强中药标准规范的研究,推进标准化建设。从中药材、中药饮片、提取物、成药等各个环节,加强影响中药质量标准因素的研究,研究建立能够反映中药特点又符合国际要求的中药质量控制方法、中药质量评价方法和评价体系,为健全中药质量标准规范,提高中药产品质量奠定基础。

  四、积极加强中医药科研条件建设,不断提高中医药科研装备水平和管理水平。各地要加强规划指导,在加快科技体制改革的同时,加强对重点中医药科研机构、重点学科、重点研究室、实验室的建设,发挥地区和单位优势,为中医药现代化做出应有的贡献。

  五、各地中医药行政部门要组织中医药科研机构加强与企业的协作、联合,从中药企业发展的实际需求出发,为企业提供强有力的技术支撑和成熟适宜的技术成果,为中药企业的现代化发展提供必要的信息服务。

  六、加强中药现代化发展所需要的学术、技术和经营人才的培养,提高中药行业从业人员的素质。不仅应该为中药现代化发展培养所需要的高层次的学术、技术和经营管理人才,而且也应加强中药企业现代化生产所需要的种植、饮片加工、质控质检等方面的实用技术人才培养。同时要大力加强在职培训和继续教育,加强新知识、新技术的培训,注重在生产和科研实践中培养人才。在中医药专家学术经验继承工作中,加强有技术专长的老中药专家的经验继承。鼓励多学科交流,继续扩大中医药的合作,建立有利于开展多学科合作与交流的机制和环境。

  七、进一步增强中药知识产权保护力度。各地应加强宣传和学习,不断增强管理部门和科研机构行政领导和科研人员的知识产权保护意识。从事中医药科研的单位应完善中医药知识产权的管理制度,建立专门机构,安排专门人员,并保证有一定的经费,切实加强知识产权管理。

  八、努力推动中医现代化发展,充分发挥中医理论对中药现代化的指导作用,使我国中药现代化能够体现优势、突出特色,实现中医中药相互促进,协同发展。各地应充分重视中医临床对基础理论创新、新药研究开发等的作用,发挥中医的临床优势,积极开展对常见病、多发病和疑难病的防治研究。要从现实需求出发,针对新的问题、新的需求、新的变化,大胆实践,善于总结,不断提高中医临床的诊疗水平和临床疗效。


                                   二○○三年八月二十五日