房价上涨违约,法院判赔增值损失/奚正辉

作者:法律资料网 时间:2024-07-13 01:02:40   浏览:9605   来源:法律资料网
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房价上涨违约,法院判赔增值损失

奚正辉


2  009年5月,徐某通过中介向方某购买上海市延长路的一套房屋,三方签署了《房屋买卖合同》,约定转让总价为158万,该价格是方某的到手价格,所有过户费用由徐某承担。当日,徐某向方某支付了定金4万元。2009年6月,徐某与方某签署了《上海市房地产买卖合同》,合同价格写139万,装修款为19万,另外2位产权人没有签字,一位是方某的妈妈,一位是方某的妻子,当时都在国外。后因为另外2位产权人不肯签署《上海市房地产买卖合同》,导致纠纷产生。
  2010年1月28日,徐某向闸北法院起诉:要求退还定金并赔偿损失50万元。
  庭审中,双方开展了激烈的辩论,徐某认为:房地产买卖合同成立生效,方某因为房价上涨违约不肯出售系争房屋。徐某申请中介出庭作证,证明方某违约。方某认为:房地产买卖合同没有成立,因为另外2位产权人没有签署。即使法院认为合同成立,因为做低房价逃税违犯法律规定,也是无效的。方某及其他产权人不同意做低房价,不同意另外做19万的装修款,要求按照158万的价格签署房地产买卖合同,是徐某不同意按照原来的协议签署158万的买卖合同,故是徐某违约,不同意退定金4万元。原告主张差价损失没有依据,而且也超出了方某的预见。
  法院最后认定:《上海市房地产买卖合同》成立生效,鉴于方某与另外2位产权人的家庭关系,徐某有理由相信方某出售房屋已经取得另外2位产权人的同意。鉴于双方都同意解除合同,法院予以准许。法院认为系争房屋的确有装修及家具,折价19万元,并不违犯相关法律规定,应为有效。因为方某不履行房屋交易义务,当时房地产价格上升较快,徐某再购买房屋须多支付房款,故徐某要求方某赔偿,法院予以准许。双方同意由法院酌定当时房屋上涨的金额,不需要评估。最后法院判决:1、上海市房地产买卖合同解除;2、方某及另外2位产权人退还定金4万元;3、方某及另外2位产权人赔偿徐某12万元。
方某收到一审判决后,不服上诉,上海市第二中级人民法院维持了原判。
  律师建议:现在房价下跌,买方违约不肯购买的情况也多起来了。买卖双方签署定金协议及买卖合同需谨慎,对合同内容约定清楚,很多中介公司起草的文本都不全面,甚至有遗漏,建议必要时可以聘请律师代理房地产交易。买卖双方一旦签署了合同,须遵守合同约定,不要轻易违约,否则要承担违约责任。

上海中汇律师事务所 奚正辉 律师
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最高人民法院经济审判庭关于涉及技术性较强的第二审经济纠纷案件能否邀请技术人员陪审问题的电话答复

最高人民法院经济审判庭


最高人民法院经济审判庭关于涉及技术性较强的第二审经济纠纷案件能否邀请技术人员陪审问题的电话答复

1990年3月27日,最高法院经济审判庭

江西省高级人民法院:
你院赣法(经)请〔1990〕2号请示收悉。关于人民法院在审理技术性较强的二审经济纠纷案件中,能否邀请技术人员陪审的问题,经研究答复如下:
人民法院组织法第十条规定:人民法院审判上诉案件,由审判员组成合议庭进行。民事诉讼法(试行)第三十六条也规定:人民法院审判第二审民事案件,由审判员组成合议庭。据此,由陪审员与审判员共同组成合议庭审理二审经济纠纷案件的做法,是不符合法律规定的。至于审理案件中遇到需要解决专门的问题时根据民事诉讼法(试行)第六十三条之规定,请有关部门指派有专业知识的人员进行技术鉴定。

附:江西省高级人民法院关于涉及技术性较强的二审经济纠纷案件能否邀请技术人员陪审的请示 赣法(经)请〔1990〕2号
最高人民法院:
我院1987年受理的一起联营合同纠纷上诉案件,因涉及玻璃厂的设计、设备等方面的技术问题,上诉人对一审的鉴定结论不服,要求重新鉴定,我院多次联系鉴定单位,一直无法落实,致使该案两年多未能结案。为此,我院决定不再进行技术鉴定,参照最高人民法院《关于开展专利审判工作的几个问题的通知》中的规定,拟邀请玻璃生产部门的专家作为陪审员,请他们在技术问题上把关,由他们与审判员共同组成合议庭审理此案。但民事诉讼法(试行)第三十六条又明确规定:“人民法院审判第二审民事案件,由审判员组成合议庭。”我们这一作法,作为审判组织的特殊情况是否可以。为此,特向贵院请示,请批复。
1990年3月7日


河北省人民政府关于积极扶持乡镇集体企业发展的规定

河北省人民政府


河北省人民政府关于积极扶持乡镇集体企业发展的规定
河北省人民政府



乡镇企业是国民经济的重要组成部分,是振兴农村经济的必由之路,是农民走上共同富裕的重要途径,也是国家财政收入新的重要来源。为了促使我省乡镇集体企业(含乡镇办、村办、部分农民联营办的其它形式合作企业,下同)持续、稳定、协调发展,特作如下规定:
一、放宽税收政策
在全省范围内,凡新办的乡(镇)、村、联户和其它合作企业,除国家规定不予减免税的产品外,从投产之日起,可免征产品税、增值税一年,所得税两年;革命老根据地、少数民族自治县和贫困地区,可免征所得税三年。期满后纳税仍有困难的,报县(市)税务部门批准,还可以给
予定期减免税照顾。
乡镇集体企业年终实现利润,以上年为基数,超基数部分,企业留50%,其余部分加基数再纳所得税。
企业的免税收入,除用于弥补企业损亏外,应用于发展生产和充实自有流动资金,不得用作非生产性支出或个人分配。当地银行和税务部门要加强监督。
二、加强成本核算,明确税前列支项目
1、下列费用列入产品成本:
(1)原材料、辅料及燃料动力消耗,外购配套产品及零部件,废品损失,运输包装费用及低值易耗品,企业管理费及劳动保护费用,商标费、广告费、公证监证费、财产保险费、产品设计费、成果转让费、咨询费、专业人员聘用费及代销手续费、银行贷款利息支出等;
(2)固定资产折旧率按帐面原值逐年提高到8%-12%;
(3)大修理基金按折旧费的40-50%提取;
(4)职工计税工资,一般行业60-100元;重工、重体力等一些行业劳动的工人, 可按120-150元;
(5)按工资总额计算11%的福利基金;
(6)按工资总额计算12%的奖励基金;
(7)按工资总额计算1.5%的教育基金;
(8)按工资总额计算5%的企业基金。
2、允许下列费用税前列支:
(1)按利润总额提取10%上交乡(镇)、村用于补助社会性开支的费用;
(2)按工资总额10%提取的职工劳保基金;
(3)按实际在岗人数每人每月2.5元的副食补助;
(4)按销售收入提取的0.5%的业务活动费;
(5)按销售收入不超过0. 5%上交主管部门的管理费。
上述提取的各项费用,当地银行和税务部门要具体指导和监督,帮助企业管好用好。
三、实行税前还贷
乡镇集体企业使用银行、信用社贷款进行扩建和技术改造项目,建成投产后可用该项目新增利润税前还贷。
四、合理分配税后利润
乡(镇)、村集体企业税后利润上交乡(镇)、村比例,一般不超过20%,用于以工补农和建立扶持乡镇企业发展的周转金。
企业税后利润留成部分,应主要用于发展生产,扩大企业再生产能力。
企业的税后留利和有关专项资金,当闲置不用时,经协商可以在企业间有偿借用,但决不允许无偿平调。
五、资金扶助
乡镇集体企业资金来源,主要靠群众集资,靠企业的自身积累。乡镇集体企业,要提倡群众集资入股,逐步为实现股东制创造条件。群众集资入股,可按银行同类存款利率实行税前付息、税后分红、但红、息相加不得超过本金的20%。
省安排发展乡镇企业的支援基金和各地、市、县根据财力情况,从乡镇企业上缴税额的增长部分中,每年按一定比例提取的乡镇企业发展基金,要由地方各级财政部门和乡镇企业管理部门协商分配,实行有偿扶持,定期使用,到期收回,经常周转使用。支援基金和发展基金,要分别由
财政部门和乡镇企业管理部门立帐结算。
六、全面推行集体承包、超额分成责任制
乡(镇)、村集体企业,一般不再提倡由个人或少数人实行“大包干”的承包办法,要全面推行职工集体承包与厂长、经理负责相结合的责任制。集体承包基数要确定的合理,各项主要经济技术指标全面考核,承包期一般应在三年以上。超基数利润,上缴乡(镇)、村15-20%;
企业留利部分,70%左右用于发展生产,30%左右用于职工奖金。
七、大力加强人才培训
乡镇集体企业上交主管部门的管理费,除用于各级乡镇企业主管部门未列入行政编制人员的经费开支外要集中用于人才培训、新技术推广、新产品试制、检测服务等费用补助。省、地、市、县都要逐步建立培训基地,分层次、多形式对乡镇企业厂长、管理人员和专业技术人员进行系统
培训。
八、支持一部分原材料
乡镇集体企业生产的被评为国优、部优、省优产品和出口创汇产品所需国家统配统管的原辅材料,各级计划、物资部门要列上户头,予以安排。中小农具、建筑材料等产品所需国家统管统配的原辅材料,各级计划、物资部门也要给予支持。
九、加强乡镇企业管理
乡镇集体企业隶属乡镇企业主管部门领导和管理。有关部门可给予行业指导,在资金、物资、设备、技术、质量、购销等方面提供服务,但不允许借行业管理改变乡镇集体企业的隶属关系。
十、本规定自公布之日起施行。
各地、市、县可本着放宽搞活的精神,制定适合当地情况的具体政策规定。



1986年8月26日