解读最新司法解释:谨防土地转让“一土二卖”/张晓达

作者:法律资料网 时间:2024-07-22 13:53:32   浏览:8730   来源:法律资料网
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解读最新司法解释:谨防土地转让“一土二卖”

张晓达


最近,最高人民法院继“征求意见稿”之后正式发布了《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》(以下简称“解释”),“解释”从司法审判的角度对土地出让、转让以及房地产合作开发中各种合同纠纷的认定以及处理方式做出了明确规定,从“解释”的详细内容来看,根据笔者的经验,解决的都是目前土地交易、房地产合作开发现实中最常见、最典型的纠纷,每一部分条文都具有很强的针对性,非常有价值,值得引起广大房地产业相关人士足够的重视。
相对于房产交易,尤其是商品房的买卖交易,目前对于前期的土地交易,尤其是土地二级市场的买卖交易,缺乏完善的法律制度规范以及相应的行政管理制度,极易出现各种纠纷,此次“解释”的第10条就专门对土地转让中出现“一土二卖”的纠纷时如何处理做出了明确的规定,虽然内容只有短短的一条,但对于土地买家防范购买风险、成功获取所购土地却是至关重要的。

一.“一土二卖”谁能最终获得土地权利

所谓“一土二卖”是指,在土地二级市场中,卖家出于利益考虑或者恶意欺诈预付土地款等原因,将其拥有的土地使用权先后转让给两个或者多个买家,并都与之签订了相应的《国有土地使用权转让合同》。一旦出现前述情况,必将出现纠纷,因为,除非违反有关土地转让方面的禁止性规定(例如:未开发完成总投资的25%以上),否则上述的多份转让合同都是有效的,理论上,每个买家都有权要求办理土地使用权的变更登记手续,以获得所购土地的使用权,但肯定的是,最终只能有一个买家真正获得土地使用权,其他买家都将遭受损失。

在此,我们可以先将“一土二卖”与商品房交易中的“一房二卖”问题进行比较,之后,不难得出这样的结论:目前的土地交易制度中缺乏“买卖合同登记制度”。在商品房交易中,无论是期房买卖的《预售合同》还是现房的《买卖合同》,都有合同登记制度,其意义在于:进行了登记的合同具备优先性,该合同的买方最终有权办理所买卖房屋的过户登记,从而能够预防和解决“一房二卖”的问题;另一方面,买家在签订合同之前也可以到相关的登记机构进行查询,以防止卖家恶意签订合同,骗取预付款的可能。
那么,在土地转让合同缺乏登记制度的情况下,如何确定多份转让合同的优先性?“解释”给出了明确的答案:

1.已经办理土地使用权变更登记手续的,理所当然已获得了土地的使用权;
2.若多份转让合同均未办理土地使用权变更登记手续,则已先行合法占有投资开发土地的买方有权优先请求卖方履行土地使用权变更登记等合同义务的,从而最终获得土地的使用权;
3.若多份转让合同的买方均未办理土地使用权变更登记手续,又未合法占有投资开发土地,则先行支付土地转让款的买方有权优先请求卖方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的,从而最终获得土地的使用权;
4.若多份转让合同均未履行,依法成立在先的合同买方有权优先请求卖方履行,从而最终获得土地的使用权。而合同成立的时间一般来说就是合同双方在合同上签字盖章的时间。
对上述规定进行一个总结,实际上确定多份土地转让合同优先性的规则是:先变更登记、再占有、再付款、再合同成立。

二.违约责任并不能吓倒恶意违约者

正是由于缺乏“买卖合同登记制度”,买方在签订合同时确实很难了解卖方是否已经将土地转让给了其他人,也不能完全避免卖家恶意违约将土地再卖给其他人。所谓恶意违约,是指卖家将土地转让了一个买家A之后,若有其他的买家B愿意出更高的价钱购买土地,而高出的价格又超过卖家违反前一个交易合同需要承担的赔偿责任时,卖家故意违约不向A而是向B交付土地、办理相关的土地是使用权变更手续。

因此,在签订土地转让合同时,买家应当注意以下几点:

一是,做适当的事前调查,包括所要购买的土地是否已经办理了使用权变更登记;到现场考察一下,土地是否已经交由其他人占有开发等等;

二是,尽量根据上述优先性规则,尽快办理土地使用权变更手续或者让卖家交付土地,谨防卖家恶意违约;

三是,尽量明确约定较大数额的违约金,一方面能够增加卖家恶意违约的难度,另一方面,一旦无法获得土地,仍然能够基于转让合同要求卖家赔偿损失。在此,有一点值得注意:最高人民法院曾就商品房买卖出台过一个《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,其中第8条对于开发商“一房二卖”的行为加重了其赔偿责任,增加了“不超过已付房款一倍”的惩罚性赔偿责任。相比之下,此次“解释”对于卖家“一土二卖”的赔偿责任仅仅只规定适用《合同法》的相关规定。

三.注意视为“土地转让合同”的特殊情形
在此次“解释”中,有一种特殊的情况被认定为土地转让:根据《解释》第24条的规定,在房地产合作开发中,若在相应的合同开发合同中约定,提供土地使用权的一方不承担经营风险,只收取固定利益,则此合同将被认定实际上是一个土地转让合同。此时,合作双方的权利义务应当依据土地转让的有关法律法规予以确认,自然也包括了“一土二卖”规则的适用。



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临汾市人民政府办公厅印发临汾市城市绿线管理办法的通知

山西省临汾市人民政府办公厅


临汾市人民政府办公厅印发临汾市城市绿线管理办法的通知

临政办发〔2012〕65号



各县、市、区人民政府,临汾、侯马经济开发区管委会,壶口风景区管委会,市直有关部门:
《临汾市城市绿线管理办法》已经市政府同意,现予印发,请认真遵照执行。



临汾市人民政府办公厅

2012年10月19日



临汾市城市绿线管理办法

  第一条 为加强城市绿化管理,严格实施城市绿地系统规划,提高我市园林绿化总体水平,根据《中华人民共和国城乡规划法》、《城市绿线管理办法》等有关规定,结合本市实际,制定本办法。
第二条 本办法所称城市绿线,是指城市各类绿地范围的控制线。
第三条 本办法适用于城市绿线的划定和监督管理。
第四条 园林绿化主管部门负责城市规划区内城市绿线的监督管理工作。
第五条 城市绿线由城市规划、园林绿化主管部门按照城市现有绿地、风景名胜、自然地貌以及已批准的城市绿地系统规划所涉及的绿化地域,予以划定,经市人民政府批准后实施。
第六条 经批准的城市绿线要向社会公布,接受公众监督。
任何单位和个人都有保护城市绿地、服从城市绿线管理的义务,有监督城市绿线管理、举报投诉城市绿线管理违法行为的权利。
第七条 下列区域应当划定城市绿线:
(一)现有和规划的公园绿地、生产绿地、防护绿地、附属绿地及其他绿地;
(二)城市规划区内的河流、湖泊、水塘、湿地等城市景观生态控制区域;
(三)城市规划区内的风景名胜区、散生林植被、古树名木规定的保护范围等;
(四)其他对城市生态和景观产生积极作用的区域。
第八条 城市规划主管部门、园林绿化主管部门应密切合作,组织编制城市绿地系统规划,确定城市绿化目标和布局,规定城市各类绿地的控制原则,按照规定标准确定绿地面积,分层次合理布局公园绿地、防护绿地、生产绿地等各类绿地,并划定城市绿线。
第九条 控制性详细规划应当提出不同类型用地的界线、规划绿地率控制指标和绿化用地界限的具体坐标。
第十条 修建性详细规划应当根据控制性详细规划,明确绿地布局,提出绿化配置的原则或者方案,划定绿地界线。
第十一条 划定为城市绿线的现有绿地,由园林绿化主管部门登记造册,并存档确定管理单位。
划定为城市绿线的规划用地,由园林绿化主管部门负责监督管理,建成后由园林主管部门登记造册。
第十二条 城市规划区内新建工程项目的用地选址,必须符合城市规划区绿地系统规划的要求。
第十三条 工程建设项目的附属绿化工程设计方案,按照基本建设程序审批时,须有园林绿化主管部门参加审查。
第十四条 城市绿线内所有绿地、植被、绿化设施等,任何单位和个人不得擅自移植、砍伐、侵占和损坏,不得改变其绿化用地性质,不得进行经营性开发。
第十五条 城市绿线内的用地,任何单位和个人不得擅自改作他用,不得新建违反绿化规划要求的各类建筑物、构筑物或其他设施。
任何部门不得违反规定,批准在城市绿线范围内进行建设。
城市绿线范围内不符合规划要求的建筑物、构筑物及其他设施应当限期迁出。因特殊需要,在城市绿线的控制线内新建建筑物、构筑物及其他地上设施的,应经城市规划行政主管部门、园林绿化主管部门共同组织专家论证、审查。
第十六条 任何单位和个人不得在城市绿线范围内进行拦河截溪、取土采石、设置垃圾堆场、排放污水以及其他对生态环境构成破坏的活动。
第十七条 违反本办法第十四条、第十五条规定的,由园林绿化主管部门责令改正,限期退还绿化用地,恢复原状。
第十八条 违反本办法第十六条规定的,由园林绿化主管部门责令纠正,并处1万元以上3万元以下罚款。
第十九条 对违反本办法的有关责任人,由有关机关依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第二十条 本办法自颁布之日起实施。







银行支付委托代办储蓄手续费管理具体办法

财政部


银行支付委托代办储蓄手续费管理具体办法
1991年4月12日,财政部

根据《国营金融、保险企业成本管理办法》第六条,为加强专业银行支付委托非金融性企事业单位和委托个人兼职代办储蓄网点手续费(以下简称“代办手续费”)的管理,制定本办法。
一、各专业银行委托代办的储蓄业务,凡属下列形式的代办储蓄网点由专业银行支付代办手续费:
1.单一代办储蓄点形式,指受托单位或个人兼职代办一年期零存整取储蓄业务。其存款种类单一,一般只办理存款不办理取款业务。
2.全面代办储蓄所形式,指受托单位设立的代办储蓄所,可办理受托单位内部职工的活期储蓄、定期整存整取、定期零存整取等存取款业务。
3.联办储蓄所形式,指由专业银行和其他单位联合承办,可办理各种储蓄存、取业务。
上述委托代办的储蓄网点,均不得实行任何承包制。
二、支付代办手续费的标准由各专业银行总行按代办储蓄存款年平均余额的1.2%以内控制。各专业银行总行对省级分行和计划单列市分行,以及省级分行和计划单列市分行对其下级行、处均实行逐级核定比例的控制办法。各分、支行应在其上级行核定的比例内据实列支,不得预提。上级行、处也不得层层提留。
三、应付代办手续费一律以代办单位(或人员)吸收储蓄存款的上月平均余额为计算基数,并划分档次,控制比例随余额的增加相应递减。代办储蓄存款平均余额应扣除银行职工在代办储蓄业务中从事吸储、复核和管理工作应分摊的储蓄存款余额。
四、支付代办手续费的内容和用途包括下列各项:
1.代办人员工资、奖金、福利费,以及国家规定的补贴开支;
2.代办所的房租费、低值易耗品购置费、水电费、取暖费、帐表及资料费、代办网点橱窗等宣传费、公杂费;
3.代办人员业务培训费、统筹养老保险金;
4.安全防卫费用;
5.聘请离退休人员的工资补差及奖金、福利费。
凡支付给集体性质的代办单位或个人兼职的代办手续费,应严格按用途开支;凡支付给全民所有制代办单位的代办手续费,由代办单位按国家有关财务规定处理。
五、支付给代办单位的手续费应一律采用转帐方式,不得用现金或现金支票方式支付。
六、国营金融企业职工及内部分支机构均不得以任何形式办理代办储蓄业务,禁止以任何名义支付代办手续费(或揽储费、揽储奖)。城乡信用社、邮政部门吸收的储蓄存款应按中国人民银行规定的交存款或转存款办法办理,由国家银行支付利息,不再支付代办手续费。
七、联办、全面代办所人均吸收的储蓄存款年平均余额1年内达不到20万元的、3年内达不到50万元的,委托行应考虑其设立代办网点的合理性和经济效益可行性,对不具备条件的代办网点应进行合理调整或撤并。在规定期限内达不到吸储标准,委托行又不设法调整或撤并的,从规定期满后的年度起,所需支付的代办手续费改由主管银行的利润留成资金中列支。
八、专业银行要加强对代办手续费支出的管理,由储蓄(资金)部门依据当年储蓄任务提出代办手续费的计划,经财会部门审核同意后,列入年度财务收支计划,并负责日常管理。在年度会计决算中要单独反映代办储蓄存款余额,对代办手续费实际支出情况和有关问题,作详细的分析说明。
九、各级委托行要对代办单位和个人的代办储蓄存款进行经常性的稽核检查,对弄虚作假的,应视情节轻重分别给予处罚,如扣发代办手续费、停止办理代办业务等。
十、各专业银行总行对省级分行和计划单列市分行核定的控制比例,应抄送财政部核备;各省级分行和计划单列市分行核批的各分、支行代办手续费控制指标,应同时抄送财政部驻当地财政厅(局)中央企业财政驻厂员处,以便于监督管理。
十一、本办法由财政部负责解释。
各专业银行总行制定的实施办法报财政部批准后执行。
十二、本办法自1991年7月1日起试行,过去有关规定凡与本办法规定相抵触的,停止执行。